[미국 부동산 시황] 꿈틀대는 부동산 시장

1. 금리인상 속도 완화

미국 Fed는 2월초 FOMC에서 금리를 0.25%p 올렸습니다. 이는 시장이 예측했던 수준으로, 예견된 금리 인상 수준이었습니다. 제로 금리를 유지하다가 4번 연속으로 0.75%p 인상 하는 자이언트 스텝을 밟는 등 유례없이 강력한 통화정책을 펴다가 처음으로 그 폭이 상당히 낮아졌습니다. 이로써 미국의 기준 금리는 4.5%~4.75% 수준으로 올라갔습니다. 많이 완화되었다곤 하지만, 2007년 이후 16년 만에 가장 높은 수준입니다.

 

2. 미국 모기지(주택담보대출) 금리 하락

금리인상 속도 완화로 미국 주택담보대출(모기지) 금리는 하락했으며, 이로써 4주 연속 하락세를 기록하게 되었습니다. 미국 모기지 전문 매체 모기지뉴스데일리에 따르면 30년 만기 고정금리 모기지 평균 금리는 5.99%까지 하락했는데, 이는 지난해 9월 초 이후 5개월 만에 처음으로 5%대를 기록한 것입니다. 이번 주 초만 해도 6%대였지만 연준의 발표 이후로 하락했습니다.

 

3. 주택 구매부담 완화와 꿈틀대는 부동산 시장

금리가 하락하면서 주택 구매 부담도 크게 줄었습니다. 금리가 최고를 기록했던 10월과 비교하면 40만 달러의 집을 샀을 때, 한 달 이자 부담이 293 달러가 줄어든 셈이기 때문입니다. 게다가 부동산 시장도 꿈틀대고 있습니다. 미국부동산중개인협회가 발표한 자료에 따르면 12월 잠정주택판매지수(PHSI, Pending Home Sales Index)는 전달보다 2.5% 올랐는데, 이는 6개월 만에 처음으로 상승한 것입니다. PHSI가 올랐다는 것은 전달보다 주택 매매 계약이 늘었다는 것을 의미하는데, 이는 사람들이 더 공격적으로 구매에 나서게 되었다는 뜻으로도 해석할 수 있습니다.

 

4. 주정부들의 불황대비 안정적 재정 확보

월스트리트저널(WSJ)가 5일(현지시간)에 보도한 뉴스에 따르면, 미국의 주 정부들의 2023년 재정 구조는 매우 탄탄해 올해 예상되는 침 체기를 생각보다 잘 견뎌낼 수 있을 것이라고 예상했습니다. 판데믹 이후 빠른 정상화와 연방 정부의 아낌없는 지원 덕분에 여러 주 정부들의 재정이 풍족해졌다고 합니다. 각 주 정부들은 풍족해진 재 원을 소비하는 대신 경기불황대비펀드(rainy day fund)로 남겨두었다고 합니다. 호황일 때 거둬들인 세원을 적립하고, 불황일 때 적립했 던 세원을 사용하는 원리의 올해 총 경기 불황 대피 펀드 총액은 1,368억 달러(약 1.7조원)로, 1년 전 1,345억 달러(약 1.68조 원)보다 소 폭 상승해 1988년 이후 최대치라고 합니다. 연준의 제롬 파월 의장 또한 "주 정부는 지금 재정적으로 풍족(flush)" 하다고 표현한 바 있는데요. Moodys' Analytics에 따르면 미국 전 체 중 39개 주가 심각하지 않은 침체기를 견딜 수 있는 재정 구조를 갖추고 있다고 분석했습니다.

* Rainy Day Fund란?
  경기 불황 대비 펀드라는 뜻으로, 재정적자(경기 불황)을 대비하여 재정흑자 시(사전)에 펀드를 조성하는 재정정책. 2001  년 이후 미국 주 정부는 보유 재정에서 일부를 불황 대비 펀드로 사용하고 있습니다. 경기가 호황일 때 추가로 거둬들인 세원을 적립하고, 반대로 불황 으로 세원이 감소되면 그동안 적립하였던 세원을 사용해 세출 감소로 인한 부작용을 줄이는 것입니다

 

5. 하락은 했지만 잘 견디고 있는 미국 부동산

WSH에 따르면 전문가들 중 61%가 미국이 올해 침체기를 겪을 것이라고 전망했습니다. 하지만 대부분 이번 침체기는 기간이 짧고 피해 또한 크지 않을 것이라고 분석했습니다. 작년 여름 이후 미국 부동산 시장은 거래량이 대폭 줄어들었습니다. 이로 인해 여러 사람들이 2008년 금융위기 당시처럼 시장에 물량이 쏟 아져 나오는 것이 아니냐는 우려를 한 바 있습니다. 하지만 실상은 다릅니다. 실제로 시장에 매물이 많이 나오지 않았고, 거래량은 줄었지 만 집값은 예상보다 많이 하락하지 않았습니다.

 

6. 가격이 급락하지 않는 이유

뉴욕타임스(NYT)는 사람들이 시장에 집을 내놓지 않기 때문이라고 분석했습니다. 물론 금융 위기 이후 주택 건설 자체가 확연히 줄어 집값 과 렌트비 모두 상승한 것은 사실입니다. 특히 첫 주택 구매자들에게 인기가 많은 작은 평수의 "starter homes"의 경우, 그 공급이 확연히 줄어 경쟁이 치열해졌다고 합니다. 하지만 이번 상황은 조금 다르다고 합니다. 첫 번째는 바로 투자자(구매자)들의 개입입니다. 지난 금융위기 이후 추락한 집값을 "기회"라고 여긴 투자자들은 애틀랜타, 피닉스 등 선벨트 지역에 공격적인 매입을 진행한 바 있는데요. 이렇게 대부분의 주택을 소유하고 있는 투자자 들은 하락세 시장에 집을 내놓을 필요성을 전혀 느끼고 있지 않다는 것입니다.

 

 

* 기사원문1 : https://www.wsj.com/articles/states-are-flush-with-cash-which-could-soften-a-possible-recession-11675544984?mod=hp_lead_pos6 

States Are Flush With Cash, Which Could Soften a Possible Recession

 

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