전세대출 제도 개편, 고소득 맞벌이 9억 초과 1주택자도 전세대출 가능, 우리는 무엇을 해야 하는가

 

1. 기사요약

2023년 3월 2일부터 부부 연합산 소득이 1억 원 초과하거나 1 주택자의 보유주택 가격이 9억 원이 넘더라도 전세대출이 가능해집니다. 기존에는 1주택자여도 부부 연합산 소득이 1억 원 이하이거나 보유주택 가격이 9억 원 이하인 경우에만 전세대출을 받을 수 있었고, 다주택자는 당연히 해당사항이 없었습니다.

현실적으로 30대 이상 맞벌이인 경우 연합산 소득이 1억원이 넘는 경우가 30%에 달하기 때문에 주거지원을 못 받는 사람이 많다는 지적으로 시행되었지만 정부의 부동산 경기 활성화를 위한 노력이 엿보입니다. 

 

* 기사원문 : https://n.news.naver.com/article/015/0004815811

연봉 1억 넘는 1주택자도 전세대출 받을 수 있다

 

2. 전세대출 규제 완화 배경

주택도시 보증공사(HUG)는 2월 28일 금융위원회 업무보고 후속조치로 소득 제한으로 전세대출을 받지 못하는 가구의 주거 부담을 완화하겠다는 의도로 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증과 함께 시행한다고 합니다. 아마도 올해 시작한 특례보금자론에서 소득 조건이 없는 것과 형평성을 맞추는 명분도 있을 겁니다. 

 

이렇게 정부에서 대출 규제도 하나둘씩 완화하는 모습을 보여주고 있습니다. 이번 하락장이 시작되지 직전의 부동산 규제가 대출규제였습니다. 저금리 상황에 주택담보대출을 활용한 매수세로 인한 부동산 가격 상승을 막으려는 부분도 있었지만, 전세대출을 활용해 임대인이 요청하는 보증금 인상을 쉽게 수용하면서 인상되는 전세가격 상승도 막으려는 의도가 컸습니다. 임차인 입장에서 초저금리로 전세대출로 내는 이자가 크게 부담이 되지 않았기 때문입니다.

 

확실히 DSR 적용, 담보대출 및 전세대출 규제로 거래량은 급감했고 급격한 금리 인상으로 심리가 죽으면서 부동산 하락이 시작되고 높은 금리에 직접적으로 부담을 느끼는 실수요 즉 전세시장이 먼저 하락하기 시작했습니다. 하지만 지금은 너무 급격히 하락한 전세가로 임대인들이 역전세를 맞았고, 돌려줘야 하는 보증금을 마련하지 못하면서 경매로 넘어가는 경우도 많아졌습니다. 낮아진 전세가로 매매가 역시 따라 내려갔지만 아직도 매매가와 전세가 갭이 크고 금리가 아직도 상승하는 국면이라 부동산 경기가 매우 안 좋은 상황인 것이죠.

정부가 부동산 급등에 대한 처방으로 내린 대출규제를 이제 풀어주면서 거래량을 늘리고 심리를 회복하고자 하는 의도가 다분해 보입니다. 

 

3. 예상되는 영향도와 부작용

이번 전세대출 규제 완화에 대해 우려의 목소리도 많을 것 같습니다.

9억 초과 1주택자도 전세대출을 받을 수 있게 되면서, 본인 집이 있지만 전세대출을 받아 전세로 살면서, 본인 소유의 집에는 임대를 주면서 확보한 보증금으로 갭투자를 하기 수월해 지기 때문입니다. 게다가 얼마전 발표한 취득세 중과 완화책으로 2 주택자까지도 1 주택과 같은 세율을 적용받기 때문에 이로써 1 주택자들은 2 주택으로 보유 주택수를 늘리기 수월해지면서 부동산 가격 상승에 힘을 보탤 수 있습니다. 물론 이런 형태는 전세 수요도 늘리기 때문에 전세가도 상승 할 수 있습니다. 다만, 이번 전세대출 완화책에서 다주택자와 투기, 투기과열지구 내 1 주택자는 대상에서 제외하면서 과열을 막으려는 의도가 보입니다. 

 

또한 잠시 하락된 금리로 전세대출을 받아 사람들이 주택수 늘리기에 동참할 경우, 만약 미국 물가가 안정되지 않고 국제정세 또한 악화된다면 다시 금리가 인상되면서 고통을 받을 수 있습니다. 더군다나 21년 기준으로 전세대출 보증 규모가 41조를 넘을 정도로 부채 규모가 매우 큰데 이번 규제완화로 더 커진다면 오히려 전세 보증 리스크로 한국 경기에 큰 악영향을 줄 수 있습니다.

 

4. 대응 전략

현재 부동산 시황을 살펴보면, 급매물들이 소진되면서 거래량이 늘어나고 호가도 상승하는 모습입니다. 즉, 대부분의 사람들은 가격이 바닥을 쳤거나 최소 무릎은 지났다고 보고 있는 것 같습니다. 

따라서 실수요자들에게는 싸게 매수 할 수 있는 기회이기 때문에 전고점 대비 30~40% 이상 하락한 낙폭과대 단지와 급매로 나온 신축, 준신축을 우선 매수하려는 시도가 필요해보입니다. 그리고 1 주택자 역시 이번 전세대출 완화를 이용하여 이사 가고 싶었던 단지를 우선 선점하는 기회로 삼으면 좋은 전략이 되겠습니다. 다주택자들은 보유하고 있는 작은 물건들을 처분하여 1주택으로 만들고 이번 기회를 활용해 똘똘한 물건 매수로 2 주택으로 만드는 것도 좋은 전략이 될 것 같습니다.

 

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