1.3 부동산 대책, 강남3구와 용산 빼고 규제지역 다 푼다. 그 영향도는?

1. 개요 (이 글을 읽고 알 수 있는 내용)

본 포스팅에서는 2023년 1월 3일에 정부에서 발표한 부동산 대책에 대한 대략적인 내용을 파악 할 수 있고, 실수요자나 투자자의 전략에 대해 인사이트를 얻을 수 있습니다. 

정부는 부동산 경기 급격한 하락에 대한 대응의 목적도 있겠지만 추가 하락에 의한 전반적인 경기침체를 예방하는 데에 더 큰 의의를 두고 있는 것으로 보입니다.  이번 대책의 주요 내용은 아래 5가지 입니다.

 

(1) 중도금 대출규제 완화 : 분양가 12억 이하에서 규제 없음, 인당 보증한도 5억에서 제한 없음
(2) 규제지역 해제 : 강남3구, 용산만 남김
(3) 전매제한 해제 : 수도권의 경우 규제지역만 3년, 나머지 6개월, 비수도권은 광역시 6개월, 기타 없음
(4) 실거주 의무 해제(주택법 개정사항)=지방에서도 수도권 매수 가능해짐
(5) 그린벨트 적극적으로 풀겠다

 

2. 정부의 의도

정부는 건설경기를 살리려는 겁니다.

건설경기 관리가 필요한 이유는 단순히 건설회사들을 살리려는 것이 아니라. 우리나라 경제전반에 미치는 영향이 매우 크기 때문에, 미리 관리하지 않으면 경기침체로 이어질 가능성이 높기 때문입니다.

따라서, 청약관련 부양정책을 펼치고 있는 것인데, 분양가 규제를 해제하기때문에 분양가는 높아지고 미분양은 더 발생할 가능성도 있습니다. 실제로 어떤 영향을 줄지는 무주택자, 1주택자들의 청약 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다. 앞으로 분양가격에 대한 심도있는 고민이 필요할 것 같고, 분양권 매매가 가능해지고 취득세도 없기때문에 분양권 거래량은 늘어날 것으로 생각도 됩니다.

다만, 이번 청약관련 부양책으로 부동산 시장의 반등이 오는 상황은 벌어지기 어려울 것으로 예상됩니다. 규제완화 할 게 아직도 많이 남았고, 부양책은 이제 시작입니다.

 

3. 전망

강남3구와 용산구를 제외한 전지역 규제지역 해제로 부동산 거래량 증가가 예상됩니다.

 

규제지역 완화는 단기적으론 호재(심리), 중기적으론 악재(매물증가), 장기적으론 호재(매물대 해소)가 될 것으로 예상됩니다. 단기적으론 정책효과보다는 유동성과 수요공급이 더 영향력이 크지만, 장기적으론 정책이 누적되면서 더 효과가 커질 것 입니다.

이번 규제완화에 가장 효과를 많이 받을 부동산은, '낙폭과대 부동산'이 될 듯합니다.

예를 들어, 은마, 고덕 아르테온, 노도강, 송파 헬리오시티, 엘리트, 과천이 해당 되는데, 초급매를 잡기 위해서는 현장으로 나가야 할 타이밍입니다.

 

4. 결론은..

 

현정부는 2주택까지는 실수요자, 3주택부터는 투자자로 정의하고 있는것으로 보이는데, 2주택자까지는 취득세, 종부세, 양도세에 중과하지 않고, 3주택 투자자로 간주하고 취득세, 종부세, 양도세 규제하는 부분에서도 알 수 있습니다.

 

현정부의 현재 부동산 정책방향은 3주택 이상은 어느정도 규제를 하면서, 다주택자에게 집을 더 사라고 하는 상황이죠. 그럼 투자자는 똘똘한 2주택을 운영하는게 현명한 결정일 수 있겠습니다.

 

이 상황이면 이미 2채 이상인 다주택자는 아직 세금규제 때문에 집을 더 사기 어렵고, 게다가 역전세때문에 현금흐름이 악화되어 있고 어려운데 정부는 청약제도 완화로 집을 더사라고 하니 다주택자에게는 효과가 없는 대책입니다.

 

이번 청약제도 규제 완화는 결국 무주택과 1주택자를 위한 것이고, 그래서 아직 부동산 시장이 반등하기에 역부족일것으로 보입니다.

 

앞으로 부양책이 계속 나올거고 정책이 쌓이면 결국 효과가 나타날겁니다. 규제정책이 쌓여 지금과 같은 하락에 영향을 준것 처럼. 지금은 기존에 쌓였던 규제를 완화하는 중이고, 아직 부양책은 나오지도 않았습니다. 정부 정책을 지속적으로 모니터링하면서 수요가 살아나는 신호를 잡으려는 것이 지금 우리가 공부하는 이유다.

 

1) 고점대비 하락율, 2) `20.4~5월경과 가격 비교,3) `12~13년 바닥 대비 현재가 얼마나 올랐나. 이 3가지를 모니터링하는 것도 큰 도움이 될 것으로 생각됩니다.