분양권 취득세, 주택수 판단 시점, 기준 가격 기준

1. 프롤로그

최근 청약과 분양권 거래에 대한 관심이 뜨겁습니다. 미분양이 7만 건을 넘어서고 청약 경쟁률이 저조로 미계약이 속출하고 있는데 무슨 소리냐고 반문하실 분들도 많을 텐데요. 전체적인 상황은 맞는 말이지만, 대부분의 미분양은 동일한 수요대비 분양이 심하게 몰린 대구와 기타 지방, 그리고 수도권에 몰려있습니다. 분명한 건 이런 상황에서도 나쁘지 않는 입지와 상대적으로 낮은 분양가로 나온 단지들은 높은 청약 경쟁률을 보여주고 있다는 것입니다. 
집을 사려는 실수요자들과 투자 목적으로 매수하려는 투자자들은 분양일정을 모니터링하거나 시중에 풀리고 있는 분양권을 유의주시하고 있습니다. 
이 글에서는 실수요자나 투자자들이 분양권 매수 시 고려해야 할 것 중 하나인 취득세에 대해 현시점 기준으로 설명하고, 입주권과의 차이도 부연 설명하여 이해를 도모하고자 합니다. 

 

2. 분양권 취득세율

주택을 매수하는 방법에는 기존 주택 매수, 청약, 입주권 전매, 분양권 전매 등이 대표적입니다. 청약으로 신축을 분양받으면 좋겠지만 인기가 많은 단지는 경쟁률이 높아 당첨이 어렵기 때문에 이미 분양이 완료된 후 입주할 수 있는 권리인 분양권을 매수하기도 합니다. 
분양권 매수시 세금도 고려하여 매수여부를 판단해야 하는데요. 그 세금의 첫 번째 대상이 취득세입니다. 취득세는 우선 주택 보유수에 따라 달라집니다. 
최근 부동산 경기 하락으로 정부에서 규제 완화책을 내놓으면서 주택수에 따른 취득세도 아래와 같이 변경될 예정입니다.

 

현 정부에서는 2주택까지는 실수요로 보고 1 주택자와 동일하게 1~3%로 적용할 예정입니다(위 변경 기준 시행시기는 2022년 12월 21일 부이고, 국회 입법 시 2022년 12월 21일부로 소급).

취득세율 범위 1~3%는 취득가액에 따라 달리 적용되는데 6억이하 1%, 9억 초과 3%로 보시면 됩니다. 

2 주택자의 취득세율 완화와 더불어 3 주택자부터도 기존 조정지역의 경우 12%에서 6%로 대폭 낮아졌고, 비조정지역도 3 주택은 8%에서 4%로 낮아졌습니다. 정부의 부동산 거래에 활기를 불어 넣으려는 의지가 보입니다.

 

3. 분양권 취득세 주택수 판단 시점

위 변경되는 취득세율에 중요 기준이 보유 주택수인 만큼 2 주택을 보유하신 분들이 분양권 매수 시 취득세 적용에 대해 궁금한 점이 많습니다. 예를 들어 2 주택을 보유하신 분이 분양권을 매수하고 입주 시점 전까지 1채를 매도해서 1 주택으로 만들면, 분양권의 실제 입주시점에는 2 주택이 되니 2 주택에 해당하는 취득세 1~3%를 내면 되겠지?라고 생각하시겠지만, 이는 틀린 생각입니다. 취득세 주택수 산정 시점은 입주 시점이 아닌 분양권 취득 시점입니다. 위 예시의 경우 분양권 취득 시점에 주택수가 2채였기 때문에 3 주택에 해당하는 취득세를 납부해야 합니다. 이런 정보 차이로 납부해야 할 금액이 매우 커질 수 있기 때문에 매수 전 충분히 확인이 필요합니다.

 

 

4. 취득세는 분양가 기준으로 산정할까요?

예를 들어, 분양가 7억원이었던 분양권에 마이너스 피가 5천만 원 붙어서 6억 5천만 원에 매수했다면 취득세는 7억 원으로 계산해야 할지 6억 5천만 원으로 계산해야 할지 궁금하신 분들이 많습니다. 정답은, 6억 5천만 원입니다. 취득세는 주택 취득시점에 취득가액을 기준으로 산정하기 때문입니다. 분양가가 7억이더라도 취득가는 6억5천만원이니 취득가 기준으로 계산하는 게 맞습니다. 그럼 마이너스 피가 아닌 플러스 피도 마찬가지로 최종 취득가액으로 계산해야겠지요?

 

5.  입주권은 분양권과 취득세 계산이 다릅니다

입주권은 공부상의 철거 완료 신고가 된 경우라 주택 이외 취득세인 4.6%가 적용되어 분양권과 차이가 있죠. 그리고 조합원 입주권을 승계하는 취득세는 입주시점 때 전용면적 85제곱미터 이하 2.96%, 그 이상인 경우에는 3.16% 세율로 한번 더 부과됩니다. 그리고 입주권도 물론 세법상 주택 수에 포함됩니다. 

 

6. 에필로그

현재는 급격한 금리인상으로 부동산 시장이 하락되었고 아직 금리인상 기조가 언제까지 이어지고 다시 금리가 하락할지 모르지만, 지금의 가격은 적어도 무릎정도 된다는 인식이 퍼지면서 계약금만 있으면 매수할 수 있는 청약과 분양권으로 관심이 쏠리고 있습니다. 입주하는 2~3년 뒤에는 금리 하락으로 지금보다는 시장이 훨씬 나아져있을 거라는 기대감으로 말이죠. 하지만 취득세 등의 세금과 2~3년이라는 시간제한이 있는 것은 또 다른 제약으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 

 

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