2억 5천으로 시작하는 내 집 마련, 25년 부동산 투자 꿀팁 공개

 

 

"여러분, 혹시 전세 살면서 집주인이 갑자기 '5천만 원 더 내놔' 이러면 어쩌실 건가요? 이사 가야 하나 고민되죠? 아니면 '집값 더 떨어지면 사야지' 하면서 기다리는데, 오히려 올라가는 소문 들으면 마음 급해지시고요. 부동산 전문가 송희구가 이런 고민에 딱 맞는 해결책을 알려줬어요. 16년 동안 시장을 샅샅이 뜯어본 사람이 '지금 무주택자라면 이걸 꼭 하세요'라며 추천하는 지역과 전략, 심지어 2억 5천으로도 시작할 수 있는 방법까지 풀어놨답니다. 집값 양극화로 갈수록 기회가 줄어든다는데, 여러분은 어디에 발 담글 건지 궁금하지 않으신가요? 이 글 읽으면 뭔가 답이 보일지도 몰라요!"

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핵심만 요약

• 지금 시장: 양극화 심해요. 좋은 건 오르고, 안 좋은 건 안 팔려요.
• 무주택자: 전세 끼고 갭투자로 좋은 자산 선점하세요.
• 1주택자: 하급지는 상급지로 갈아타기(1.6배 룰).
• 어디 볼까: 인덕원, 수지구청, 이문동, 하남 미사 등 입지 좋은 곳.
• 조심할 점: 거래 없는 외곽 구축, 전세가율 높은 지방 아파트 피하세요.
• 성공 비결: 공부하고, 지속하고, 시간 잘 쓰기.

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1. 지금 부동산 시장이 어떤 상황인지

지금 부동산 시장은 완전히 양극화됐어요. 좋은 지역, 그러니까 입지 좋고 사람들이 찾는 곳은 계속 신고가를 찍고 올라가는데, 반대로 외곽이나 낡은 아파트는 거래가 뚝 끊긴 상태예요. 예를 들어, 2024년 기준으로 압구정이나 반포 같은 최상급지는 계속 오르고 있지만, 경기도 끝자락이나 지방 소도시의 오래된 아파트는 6개월째 거래가 없을 정도로 찬밥 신세죠.
사람들 분위기는 좀 관망하는 느낌이 강해요. “집값이 더 떨어지면 사야지” 하는 사람도 있고, “작년 초보다 몇 억 올랐는데 지금 사는 게 맞나?” 하면서 망설이는 사람도 많아요. 근데 재밌는 건, 집값이 떨어지면 더 안 사고, 오히려 “여기 올랐다더라” 소문이 퍼지면 그때 사람들이 몰려든다는 거예요. 송희구는 이걸 “심리” 때문이라고 하더라고요.
그가 집값을 결정짓는 가장 큰 요인으로 꼽은 건 두 가지예요:

• 입지: 서울 고속터미널을 중심으로 절대 거리(20km 안쪽)로 보면 실패 확률이 낮아요. 지하철, 학군, 일자리 접근성이 중요하죠.
• 환금성: 거래량이 많아서 필요할 때 빨리 팔 수 있는 곳이어야 해요.

2. 무주택자인 내가 뭘 해야 할까?

무주택자들한테 제일 많이 강조하는 건 “내 집 마련이 기본”이라는 거예요. 예를 들어, 전세 살면서 갑자기 집주인이 “전세금 5천만 원 올려놔” 이러면 돈 없으면 이사 가야 하잖아요. 특히 은퇴 후 소득이 끊기면 더 힘들어지고요. 그는 부모님 세대가 좋은 아파트를 많이 가진 이유가 소득이 높아서가 아니라, 그냥 일찍 샀기 때문이라고 해요. 그러니까 선점이 중요하다는 거죠. 늦을수록 기회는 줄어들어요.

그럼 어떻게 해야 하냐고요?

• 실거주냐, 갭투자냐 먼저 정해요: “실거주는 부자들 선택”이라고 단호하게 말해요. 평범한 사람은 전세 끼고 갭투자(매매가-전세가 차액으로 투자)하는 게 훨씬 유리하대요. 예를 들어, 서울에서 전세 3억 들이면 지방에선 5천만 원으로도 살 수 있으니, 투자금 확 늘릴 수 있잖아요.
• 최대한 좋은 걸 사요: 예산이 적어도 그 안에서 입지, 상품성 제일 좋은 걸 골라야 해요. “여기 많이 떨어졌네”만 보지 말고, 전고점을 회복했는지 확인하는 게 중요하다고 하네요.

예산별로 추천 지역

• 2억 5천 정도:
  • 인덕원: 인덕원-동탄선 생기면 더 좋아질 곳. ‘삼성 레미안’은 매매 5억 후반, 전세 3억 중후반이라 갭 2억~2억 5천이면 가능해요. 계단식 구조라 쾌적하고 낡은 느낌도 덜하다네요.
  • 수지구청 근처: 성복역 ‘리버파크’는 매매 5억 8천, 전세 3억 7천. 강남까지 27분, 판교/수원 일자리 커버 가능해서 맞벌이 부부한테 딱이에요.
• 6억~8억 정도:
  • 이문동: 재개발로 동네가 확 새로워지고 있어요. 24평(방 3개, 화장실 1개)이 6억 후반~7억 중반.
  • 무학제 주변: ‘인왕산 스테이트’는 25평이 7억~7억 5천. 3호선 타기 좋아요.
  • 하남 미사: 9호선 연장 호재 있고, 5호선도 있어서 서울 접근성 괜찮아요. 7억 중반대.
  • 창신 쌍용: 6호선 근처, 32평이 7억 정도. 30년 넘었지만 입지 좋아요.
• 가성비 강남 꿈꾼다면: 양재역(도곡 쌍용/한신, 20억)이나 한티역-선릉(역삼 시리즈, 20억+)을 추천했어요. 학군, 교통 다 좋지만 돈 좀 더 있어야죠.

 

3. 1주택자라면? 갈아타기 필수!

집 한 채 있는 사람들은 자기 아파트가 어떤 상태인지 점검해야 한대요. 세대수 적고, 연식 오래돼서 호재도 없으면 자산 가치 떨어질 가능성이 크니까, 상급지로 갈아타기가 답이에요.

• 어떻게 하냐면: 지금 아파트 시세의 1.6배 되는 곳으로 가야 해요. 예를 들어, 10억짜리 있으면 16억짜리로 이동. 갭이 2억 정도 차이 나니까 추가 자금 있으면 가능하죠. 12억~13억으로 옆으로 가는 건 의미 없어요.
• 팁: 시장 조용할 때 팔고, 1개월 안에 새 집 계약하세요. 너무 기다리면 매물 없어지고 가격 올라서 손해 볼 수 있어요.
• 기준: ‘마포 레미안 푸르지오’나 ‘옥수 리버젠’ 수준이면 추가 매수 고민해도 되고, 그 이하면 무조건 상급지로 갈아타야 한대요.

4. 지역별로 어디를 보고, 어디를 피해야 할까?

• 위험한 곳:
  • 거래가 아예 없는 곳(집주인이 안 팔아서가 아니라, 아무도 안 사서). 예: 경기도 외곽 구축, 지방 소도시. 급매로 싸게 내놔도 안 팔리면 나중에 내가 팔 때도 고생해요.
  • 전세가율 너무 높은 곳(매매 1억 8천, 전세 1억 7천)은 절대 사면 안 된대요.
• 광역시별 조언:
  • 대구: 달구벌대로(죽전역-담티역) 신축 괜찮아요. 범어 같은 학군지는 비싸니까 분산해서 보세요.
  • 부산: 해운대, 남천, 동래 신축 대단지만 추천. 멀고 낡은 건 피해야 해요.
  • 광주/대전: 인구 빠져나가는 속도가 너무 빨라서 투자 비추예요. 광주는 전주/익산, 대전은 세종/청주에 밀리고 있죠.
  • 인천: 너무 넓고, 광명 같은 대안이 나아서 굳이 안 봐도 되요.
  • 울산: 문수로/옥동 신축(번영로 하늘채 등)이 괜찮아요.
• 호재 잘 따져보기: 지하철 연장(예: 우이신설선)은 약해서 집값 영향 별로 없어요. 거북선 같은 관광 호재도 마찬가지. 진짜 호재는 재개발이나 신축화(이문동, 구성남 등).

5. 투자할 때 꼭 기억해야 할 마인드와 팁

• 공부부터: “떨어질까, 오를까” 고민하기 전에 뭘 사야 할지 알아야 해요. 실거래가, 역 거리, 학교 배정 같은 정답지가 다 나와 있으니 그걸 보세요. 
• 지속성: 그냥 아파트 안 보고 동네 분위기 느끼러 나들이처럼 다녀야해요. 전투적으로 하면 오래 못 가니까요.
• 대출은 보수적으로: 세후 소득의 30%까지만 원리금 상환(월 300만 원 벌면 90만 원 한도). 금리 오르면 타격 크니까요.
• 시간 활용법: 아침 1시간 자기 시간 확보, 일주일 1책 읽기. 그는 책 읽는 사람이 줄어서 오히려 경쟁력 되요.

6. 추천하는 도서와 인생 조언

• 초보자용: 《서울 자가의 대출 다인 김부장 이야기》 - 20대부터 50대 직장인 이야기가 다 나와요. 김부장은 자가 덕에 은퇴 후 버텼는데, 그걸 몰래 산 아내한테 고마워하더라고요.
• 중급자용: 《주식 책》 - 하락/상승장 재지 말고 좋은 자산 지속 매수, 금방 팔 자산은 피하라는 메시지. 부동산에도 적용돼요.
• 인생 책: 《나미야 잡화점의 기적》 - 백지에 답장 온 “모든 가능성이 열려 있다”는 말이 감동적이었대요. 자기 가치를 아는 게 중요하죠.