임차권등기명령 신청 방법 그대로 따라하기(feat. 전세금 돌려받기)

 

1. 임차권등기명령 이란? (정의)

  법원 명령에 의해 임차권의 등기를 하는 제도로, 임대차 중에서도 주택임차와 '보증금액이 상가건물 임대차 보호법 적용범위 이내인' 상가건물 임대차를 대상으로 합니다. 임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에, 우선변제권을 유지한 채로 이사 나갈 수 있게끔 마련된 제도입니다. 즉, 법원에 신고해 임대인이 보증금을 주지 않고는 집을 처분할 수 없도록 하는 것이고, 임차권등기가 되어 있는 상태면 경매로 넘어가도 보증금을 최우선으로 받을 수 있도록 하는 것입니다. 

 

  (1) 법적근거

  주택임대차보호법 제3의 3과 상가건물 임대차보호법 제6조에 따르면, 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득 할 수 있습니다. 임차권 등기명령 신청과 그에 따른 등기 관련된 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 3 제8항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항) 

 

  (2) 임차권등기명령 신청 요건

     - 임대차 계약기간 만료 후 보증금 반환되지 않은 경우에 신청 가능

       . 보증금 반환되지 않은 경우란, 보증금 전액 뿐만 아니라 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함  

     - 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임차인이 해지통지 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 가능 

     - 단, 임차주택이 무허가 건물일 경우에는 임차권등기명령 신청 불가

     - 다가구 주택의 경우에도 임차권등기명령 신청 할 수 있고 이 경우 임대차 목적 부분을 표시한 도면  첨부 필요

     - 임대차가 종료 될 때 대항력 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령 신청 가능

 

  (3) 임차권등기명령 효과

     - 대항력 및 우선변제권 유지

     - 대항력 및 우선변제권 취득

       . 다만, 임차권등기시점 이전에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있다면, 경매절차에서 매각 허가받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당받을 수는 없습니다. 

     - 소액보증금의 최우선변제권 배제

 

2. 임차권등기명령 신청 절차 따라하기

 임차권등기명령 신청방법에는 2가지가 있고, 필요한 서류 준비해서 법원에 직접 가서 신청하는 것과 인터넷을 통한 방법입니다. 시간과 장소 구애를 받지 않고 신청하려면 인터넷을 이용하는 것이 좋습니다. 그래도 시간이 있을 때 적어도 1~2시간 정도는 걸리다고 생각하고 계획을 잡는 게 좋습니다. 

 

  (1) 인터넷 신청 절차

      1) 대한민국 법원 전자소송 사이트 접속 및 로그인

      2) 임차권등기명령 신청

      3) 사건 기본정보 등 문서작성

      4) 등록면허세와 등기촉탁수수료 입력

     

  (2) 법원 전사소송 사이트 접속 : https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

대한민국 법원 전자소송 사이트

  사이트 접속 후 정상적인 이용을 위해서는 자동으로 안내되는 필수 프로그램 설치부터 해야 합니다. 그 후에 회원가입을 통해 사용시작하면 됩니다. 

 

  (3) 임차권등기명령 신청

     1) 아래 메인화면에서 '서류제출 > 민사서류' 메뉴 클릭 

     2) 민사서류 화면에서 '민사신청 탭 > 주택임차권등기명령신청' 메뉴 클릭

     3) 주택임차권등기명령신청서 화면에서 '동의 체크'하고, 본인인 경우 '당사자 작성' 클릭

 

      3가지 단계에 해당하는 화면을 차례로 보여드리니 참고하세요.

법원 전자소송 사이트 중 서류제출

법원 전자소송 사이트 내 민사서류 화면

법원 전자소송 사이트 내 주택임차권등기명령신청서 화면

  (4) 문서작성

    위 당사자 작성 버튼 클리 후 나오는 화면이 아래와 같습니다. 법원에서 발생한 사건에 대해 알 수 있도록 사건정보를 입력하는 단계입니다. 법원에 직접 가면 종이에 작성할 내용을 인터넷으로 입력한다고 보시면 될 것 같습니다. 입력해야 할 사항들이 몇 가지 보이는데요, 천천히 가이드대로 따라가면 어렵지 않습니다. 

 

임차권등기명령신청서 내 문서작성 화면

     1) 사건기본정보 입력

        먼저 관할법원을 찾아야 하는데요, 해당 주택이나 상가건물의 주소지에 해당하는 법원을 찾으면 됩니다. 찾는 방법은 네이버에서 '해당지역구 관할법원' 이라고 검색하시면 됩니다. 제 경우에는 서대문구라서 검색했더니 서울서부지방법원이라고 나왔습니다. 다음 집행대상 목적물수를 입력하고 저장버튼을 클릭합니다.

관할법원 네이버 검색

     2) 등록면허세 입력

       등록면허세목록 탭으로 이동해서 우측의 연두색 등록면허세입력 버튼 클릭하면 아래와 같은 화면이 나옵니다. 시도코드 입력 후 등록세납부 번호를 입력하려면 먼저 새창을 띄우고 지방세 납부하는 위택스(https://www.wetax.go.kr/main) 로 이동해서 로그인하시고 메인화면 중간 동그란 메뉴들 중 '등록면허세(등록분)' 으로 들어갑니다. 그리고 빨간 별모양의 필수입력란을 모두 입력하시되 과세정보 파트의 '등록원인' 은 '기타' 로 해주시면 됩니다. 

전부 입력하면 자동으로 총 납부세액이 나오는데 '즉시납부' 하시면 나오는 '납부번호'를 원래 전자소송 사이트로 돌아오셔서 '등록세납부번호란' 에 입력하시고 납부확인 버튼 클릭하시면 됩니다. 

     3) 등기촉탁수수료 입력

        다음 등기촉탁수수료도 마찬가지로 납부번호를 입력해야 합니다. 등록면허세와 동일한 방법으로 진행하되 위택스가 아닌 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp) 에서 납부하고 납부번호를 받아와야 합니다. 

 경로는 인터넷 등기소 메인 화면에서 '전자발급하기' 클릭하면 나오는 화면에서 발급구분 항목에서 '집행 등 전자소송용'을 선택하고 필수사항 입력 뒤 결제 납부하시면 됩니다. 다시 전자소송 사이트의 등기촉탁수수료 목록으로 돌아와서 납부구분은 '전자'로 선택하고 납부번호 넣고 확인버튼 클릭하시면 됩니다. 

인터넷등기소 메뉴

     4) 당사자 목록 입력

       선담보목록 탭은 스킵하시면 되고요, 당사자 목록 입력 탭의 연두색 '당사자'를 클릭하면 아래와 같은 화면이 나옵니다. 당사자 구분 항목에서 신청인과 피신청인 정보를 모두 입력해야 합니다. 우선 신청인으로 선택하고 우측 내 정보 가져오기를 클릭하면 아래 불러온 정보가 자동 입력되므로 가장 아래 저장버튼을 누르면 됩니다. 이번에는 당사자 구분에서 피신청인을 선택하고 해당 정보를 입력하면 되는데 전세계약 시 작성한 계약서를 보면 작성을 위해 필요한 임대인 정보를 알 수 있습니다.     

 

전자소송 임차권등기명령신청서 내 당사자 기본정보

     5) 신청취지 및 이유 입력

       이번 항목은 작성예시 버튼 클릭해서 잘 읽어보면 어렵지 않습니다. 약간 참고할 만한 부분은, 주민등록일자는 '전입신고' 날짜를 입력하고, 임차범위는 '별지목록 건물 전부' 라고 입력하면 됩니다. 점유개시일자는 전세계약서에서 언급된 계약 시작일자를 입력하시면 됩니다. 신청이유도 작성예시를 본인의 정보로 바꿔서 작성하면 됩니다. 

 

     6) 목적물 입력하기

        1단계 문서작성의 마지막 입력항목인 목적물입니다. 해당 화면에서 첫 번째 제출방식에 발급내역이라는 버튼이 있는데 이 버튼을 클릭하면 좀 전에 3번 등기촉탁수수료 입력 위해 인터넷등기소에서 전자발급했던 내용이 자동으로 입력되어 특별히 추가 입력해야 되는 부분은 없습니다.

 

  (5) 소멸/첨부서류

    1단계인 문서작성 후 저장하고 다음버튼을 눌러 2단계 소멸/첨부서류를 등록합니다. 필요서류는 임대차계약서, 주민등록등본(정부24), 임대차계약 종료에 관한 증빙내용(내용증명, 문자내용 등) 입니다. 해당 서류들을 스캔이나 캡처의 방법으로 파일로 만들어서 업로드해 주시면 됩니다.

 

  (6) 소송비용 납부, 문서제출

     서류 업로드 후 다음 이동해서 비용 납부하고 최종 문서제출을 하시면 완료가 된 겁니다. 전자소송 사이트에서 현재상태를 다시 확인해 보면 접수에서 제소 상태로 넘어갑니다. 임차권등기명령 신청이 완료되면 법원에서 우편으로 오고 전자소송 인터넷 사이트에서도 완료 상태를 확인할 수 있습니다. 만약, 기각이 되었다면 언제든지 항고할 수 있습니다.

 

  시간을 내어 임차권등기명령 신청을 진행해 보셨을 텐데요. 만약 혼자 하기 어렵거나 도저히 시간이 없어서 변호사 통해서 진행한다면 50~200만원의 비용이 필요한 점 참고하시기 바랍니다. 그리고 보증금 반환이 늦어져 발생한 대출금 지연 이자는 민사법상 5%, 소송 촉진 등의 특례법상은 12% 인 점도 참고하시기 바랍니다. 

 

 

3. 임차권등기명령 신청 후 보증금 강제 반환 방법 (전세보증보험 이행 청구)

 자, 끝이 아닙니다. 임차권등기명령하려면 법원에 신청해야 하고 이 행위는 임대인이 보증금 반환 없이 주택이나 상가를 처분하지 못하게 막는 것뿐이고, 보증금을 강제로 받으려면 주택도시보증공사(HUG)에 보증이행 청구를 해야 합니다. 임차권등기명령이 완료되었다면 이제 HUG에 보증이행 청구해야 합니다. 자세한 방법은 글이 너무 길어지니 아래 포스팅 참고하시기 바랍니다. 

 

HUG 전세보증보험 이행 청구 서류 준비 및 신청 절차 (feat. 보증금 돌려받기)