[미국 부동산 시황] 금리 방향 혼조세와 부동산 매수심리 상승

 

1. 임대료 상승 원인와 영향도

2011년부터 2021년 사이 집을 구매하거나 재융자를 신청한 구매자들은 역사적으로 최저 수준에 대출 을 받을 수 있었습니다. 대부분 30년 고정 금리 제도를 이용하기에, 이들에게 해당 월 갚아야 하는 금액은 아직까지는 큰 부담으로 작용하 지 않는다는 것입니다.
이렇게 공급이 부족하다보니 대부분 잠재 구매자들은 구매를 포기하고 월세를 내면서 살고 있습니다. 이렇듯 구매가 아닌 임대로 수요가 몰리다보니 임대 가격 또한 상승하고 있습니다. 이렇듯 임대 시장이 호황이다 보니 집주인은 지금 시장에 집을 내놓을 이유가 없는 것입니다. 임대료로 대출 비용과 월 이자, 기타 유지 비용을 충분히 감당할 수 있기에 손해를 보면서까지 집을 팔아야 할 이유는 없는 것이겠죠.
이와 같은 정체기(lock-in period)가 지속되면 예상치 못한 결과를 가져올 수 있다고 합니다. 집값은 떨어지지 않고 오히려 임대 시장이 활 성화될 수 있다는 것입니다. 이렇듯 공급이 제대로 되지 않는다면 이미 기회를 박탈당한 "첫 주택 구매자들에게는 집을 사기가 더욱 어려 워지는 셈인 것입니다.

 

2. 금리인상 기조의 혼조세

지난 1일 연방공개시장위원회 (FOMC) 정례회의 기자회견에서 제롬 파월 의장은 45분간 이어진 기자회견 중 디스인플레이션을 무려 15번이나 언급하였습니다. 발표 이후 금리 인상 기조가 누그러질 것이라는 기대로 30년 고정 모기지 금리는 5.99%까지 하락했습니다.
금리가 하락하자 부동산 시장 또한 즉각적으로 반응했습니다. 1월 말, 모기지 대출 신청 수는 11월 대비 28%나 상승했습니다. 월스트리트 저널(WSJ)은 구매자들은 '1%p라는 소폭 하락에도 충분히 만족하고 있다'면서 얼어붙었던 시장에 '해빙' 신호가 나타나고 있다고 분석했 습니다.
가장 큰 이유는 물론 대출이자에 대한 부담이 줄었다는 것입니다. 최고점을 기록한 지난가을 금리와 비교하면 40만달러 집을 샀을 때, 한 달 이자 부담이 293달러(20% 다운페이 가정)나 줄어든 셈입니다.
단순 대출 신청자 수 뿐 아니라 거래도 상승세로 돌아섰습니다. 1월 신규 계약 체결 건수가 전월 대비 2.5% 증가했는데, 작년 5월 이후 6개 월 만에 처음으로 상승한 셈입니다. 미국부동산중개인협회(NAR)가 집계한 12월 잠정주택판매지수(Pending Home Sales Index. PHSI) 또한 11월 대비 소폭(2.9%) 상승했습니다.하지만 지난주 기준 금리는 다시 0.25% 포인트 올랐습니다. 각종 고용지표가 활황으로 나오면서 인플레이션 우려가 다시 부각되었기 때문인데요. 이에 모기지 금리도 기준 금리에 맞춰서 상향 조정된 바 있습니다.

 

3. 수요대비 부족한 주택 공급량과 매수심리 상승

금리 다음으로 중요한 것은 바로 구매 가능한 주택 물량입니다. 미국 부동산 시장의 단독주택 재고는 46만5천 채(1월 기준)로, 숫자로 보면 팬데믹 이전보다 36% 낮지만 2022년 초에 비해선 높아졌습니다.
하지만 지난 경제위기처럼 주택 물량이 급격하게 늘어날 가능성은 작아 보입니다. 여전히 공급은 수요에 비해 턱없이 부족하기 때문인데요. 미국 부동산 데이터 분석 회사 Altos Research에 따르면 시장에 나와 있는 매물 중 33.9%가 첫 리스팅 가격보다 낮게 팔렸는데, 이 비율은 점점 낮아지고 있다고 발표했습니다. 평년 수준인 30%보다는 여전히 높지만, 43%를 기록한 12월보다는 크게 개선된 셈 입니다. 1월 미국 부동산 중간 가격은 작년 동기 대비 1.1% 상승한 35만 달러를 기록했습니다.

 

4. 하반기 부동산 경기 반등론자의 상승 요인 3가지

골드만삭스(Goldman Sachs)는 '미국 부동산, 저점은 이미 지났다'라고 평가했습니다. 올해 여름까지 조정이 일어나지만, 이후로는 다시 반등할 것이라는 예상인데요. 그 이유로는 1) 지금 하락 폭은 지난 2년간의 상승 폭보다 적어 가계에 부담이 없다는 점, 2) 현재 90% 이상의 모기지는 고정 금리라는 점, 그리고 마지막으로 3) 미국 가계 재정이 매우 탄탄하다는 점을 꼽았습니다.
작년 여름 이후 고물가와 고금리로 인해 미국 주택 시장이 크게 얼어붙었습니다. 하지만 이와 같은 시장이 오히려 기회라고 판단, 구매에 나 서는 사람들이 있다고 합니다.

 

5. 하락 지속론과 반등론자들의 양립

LA 타임스에 따르면 한때 7%에 육박했던 30년 고정 모기지 금리는 현재 6.32%까지 하락했으나, 2주 전인 6.09%보다는 높아졌습니다. 아무래도 인플레이션 억제가 생각보다 쉽지 않기 때문인데요. 이와 같은 높은 금리로 인해 주택 구매 수요가 많이 위축되었으나, 일부 구매 자들은 여전히 불굴의 의지로 집 구매를 강행하고 있다고 합니다.
현재 상승된 금리로 인해 80만 달러의 집을 구매한다고 가정하면 월 대출 이자는 6.09%였을 시기보다 6.32%인 지금 월 $100 정도 더 많이 지불해야 하는데요. 하지만 이는 지난가을 최고보다는 낮기 때문에 일부 구매자들에겐 충분한 조건이라는 해석입니다.
게다가 하락하는 집값 또한 구매자들에게 큰 이유가 되고 있습니다. LA 카운티 기준, 작년 여름 최고 기록과 비교하면 현재 집값 평균은 3%에서 최대 15%까지 하락했습니다. 게다가 수요가 줄어들자 판매자들이 가격 할인이나 무상 수리 등 여러 우호적인 조건을 앞세우고 있 기 때문에 구매자들에게 협상력이 생긴 것입니다.
부동산 전문가들이 예상하는 미래는 엇갈리고 있습니다. 일부에서는 연말까지 모기지 이자율이 6%대에 머물면 집값이 계속 하락할 것이 라고 예상한 반면, Zillow는 "이미 최저치는 기록했다"라고 단정 지으면서 "물량이 워낙 없어 수요가 조금이라도 회복하면 집값은 다시 회 복할 것"이라고 보다 긍정적인 미래를 예측했습니다.

 

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