베트남에서 외국인의 부동산 투자 제약 및 기회

1. 개요

2021년 우리나라 사람들이 해외부동산을 6억 달러나 샀고, 이는 전년대비 54%나 증가한 수치라고 합니다.
2022년도 비슷하게 이어지다가 하반기에 조금 줄긴 했다고 하고요.
이해는 됩니다. 솔직히 2021년부터 다주택자들은 정부의 부동산 규제로 더이상 주택 매수하기가 어려워졌거든요.
취득세 중과, 보유세 증가, 양도세 중과에 대출제한, 토지거래허가구역 등 국내에서는 답이 안나오는 투자환경이니 눈을 돌린거죠.

해외부동산 투자로 가장 인기가 많은 국가는 미국입니다.
하지만, 현재는 너무 많이 올랐고, 우리나라와 비슷하게 현재 집값은 하락중입니다.

저는 베트남도 나쁘지 않다고 생각합니다. 제가 살아보면서 땅값, 집값이 빠른속도로 오르는걸 체감해보기도 했고요. 연평균 성장률이 7%나 넘는 국가라 지금같이 주춤할때가 기회일지도 모르죠.

 

그럼 베트남 부동산을 외국인인 우리가 취득할 수 있는지부터 확인해봐야겠죠?

 

2. 베트남 부동산에서의 외국인에 대한 정의

베트남에서의 외국인은 법적으로 아래와 같습니다.

베트남 내 외국투자법인 : 부동산 투자 가능
외국기업 : 부동산 투자 불가
외국인 개인(베트남에 적법하게 입국한자) : 부동산 투자 가능

그럼 퀴즈!
관광목적으로 베트남에 입국한 사람도 아파트 분양 받을 수 있을까요?
정답은 '가능하다' 입니다. 베트남 법규정엔 제한을 두지 않고 있기때문에 비자취득없이 15일 관광목적 입국자도 취득 가능합니다. 하지만, 외국인이 모든 부동산을 취득 가능한건 아닙니다.
아파트와 빌라는 되지만, 토지는 안됩니다.

 

3. 외국인이 취득 가능한 부동산과 권리행사 가능 대상

퀴즈2. 이미 베트남 사람에게 분양되어 소유권 등기가 완료된 주택도 외국인이 소유권 취득이 가능할까요?

정답은 안됩니다. 베트남에서는 외국인이 취득 가능한 아파트는 신규 분양 프로젝트에서 일부 물량만으로 제한되어 있습니다. 외국인 소유물량 관리 위함인데 베트남사람에게 소유권취득이 가능하면 관리목적에 부합되지 않겠죠?

그럼 어느정도 물량만 외국인이 분양받을 수 있을까요?

아파트는 30%(각 동도 외국인 취득비율 30%) 빌라는 10%만 허용됩니다.
물론 베트남 특성상 전산처리 프로그램에 정확히 등록하지 않는경우가 많은데, 이경우 제한비율보다 더 취득하는 경우도 있다고 합니다.

외국인이 취득한 주택에 대해서 가능한 권리행사는 매매, 저당, 임대, 증여, 자본출자 등이 가능합니다.
단, 법인이 취득한 경우에는 임대가 허용되지 않고,주거 목적으로만 가능합니다. 외국법인의 임대사업을 제한하고 있는 것이죠.

 

4. 부동산 매매와 세금

퀴즈3. 외국인이 분양받은 아파트를 다시 외국인에게 판매할수 있을까요?
정답은, 가능합니다. 다만 전 소유자의 잔존 소유기간을 승계만 가능합니다.

여기서 잔존 소유기간이 나왔는데, 외국인의 경우 소유권취득하면 소유가능기간이 50년입니다.
그리고 1회 추가 연장 50년이 가능합니다. 총 100년인거죠.

그리고 투자자 본성이 발동해서 추가 궁금한것도 확인해봤습니다.
외국인이 취득한 주택도 임대가 가능하다고 하는데,그럼 에어비앤비도 가능할까요?
정답은, 임대사업자 등록을 하면 가능하다 입니다. 이경우 임대세 10%(소득세 5%, 부가가치세 5%)를 세금으로 내야한다고 합니다. 실제로 베트남에서 에어비앤비를 운영하는 외국인들이 좀 있습니다. 하지만 베트남은 탈세범죄를 매우 무겁게 다루는 국가입니다.

좋은 것도 있네요. 매매시 양도세는 2%라고 합니다. 지금 우리나라에 비하면 양호하네요 ㅎㅎ

 

5. 베트남 부동산 투자 기회

가장 중요한 것이 있죠. 외국인의 주택 투자 수익을 보장해줄까요?
임대수익은 보장해주지만, 매매차익 수익은 보장해주지 않기때문에 매매차익금의 국내로 송금이 불가능합니다.
물론, 야매로 한국에 송금하는 방법이 다 있긴 합니다.

베트남은 아직 개발 할 수 있는 땅도 많고,개발 계획도 무지 많습니다.
열거하자면 끝도 없지만, 호치민 개발 계획만 봐도 2군에 한국의 강남 입지가 비어 있죠.
누가봐도 압구정현대아파트 자리가 비어 있습니다. 저도 두눈 부릅뜨고 잘 지켜보고 있습죠.

임대수익도 나쁘지 않습니다. 외국계기업 주재원이나 기타 타국가 사람들 대상으로 임대를 두면 한달에 3000불(한국기준 30평대) 정도 받으니까요. 다 다르지만 5억짜리 분양받아서 한달에 3000불씩 받으면 꿀이죠.
그래서 노년에 임대료 받으면서 편히 사시는 분들 많이 있죠.

 

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