부동산 임대차계약 전 확인해야 할 체크리스트

1.임대인의 신원 확인

임대인의 신원 확인은 매우 중요합니다. 임대인의 이름, 연락처, 주소, 사업자등록번호 등을 확인해야 합니다. 만약에 임대인이 법인이라면 법인 등기부등본도 확인하시는 것이 좋습니다. 
첫째로, 임대인의 신분증이나 사업자등록증을 확인합니다. 신분증의 경우, 주민등록증이나 운전면허증 등 공인된 신분증을 확인해야 합니다. 사업자등록증의 경우, 사업자등록번호를 확인하고, 확인된 사업자등록번호가 실제로 해당 업체의 사업자등록번호와 일치하는지도 확인해야 합니다. 
둘째로, 임대인의 주소지를 확인합니다. 이는 무조건 확인해야 하는 부분입니다. 주소지 확인 방법은 여러 가지가 있습니다. 예를 들면, 인터넷 검색을 통해 해당 주소지의 위치와 상태를 확인할 수 있고, 부동산 업체나 중개업체 등을 통해 확인할 수도 있습니다. 
셋째로, 법인인지 확인할 경우에는 법인 등기부등본을 확인합니다. 법인 등기부등본은 법인의 기본적인 정보를 담고 있으며, 주요 임원의 정보도 확인할 수 있습니다.

 

*인터넷 등기소 : http://www.iros.go.kr

대법원 인터넷등기소

 

2. 임대물건의 상태 확인

임대물건의 상태 확인은 반드시 해야 합니다. 벽, 천장, 바닥, 문, 창문, 수도관, 전기선 등을 점검해야 합니다. 이 때, 점검 내용을 상세히 기록해 두는 것이 좋습니다. 
첫째, 벽과 천장: 벽과 천장에 큰 흠집이나 찢어진 곳이 있는지 확인합니다. 또한, 잘못된 색칠, 부식 등이 있는지도 확인해야 합니다.
둘째, 바닥: 바닥을 살펴보면 바닥재에 큰 흠집이나 찢어진 곳이 있는지 확인해야 합니다. 또한, 바닥에 이상한 냄새나 습기가 있는지도 확인해야 합니다.
셋째, 문과 창문: 문과 창문의 개폐, 잠금 장치, 유리 등을 확인해야 합니다. 또한, 누수, 변형, 사라진 손잡이 등이 있는지도 확인해야 합니다.
넷째, 부엌과 화장실: 부엌과 화장실의 수도꼭지, 배수구, 화장실 볼, 변기, 세면대 등을 확인해야 합니다. 또한, 누수, 변형, 수리가 필요한 부분이 있는지도 확인해야 합니다.

3.계약 기간 및 임대료 확인

임대계약 기간과 임대료는 꼭 확인해야 합니다. 임대료는 언제, 어떻게 지불해야 하는지, 보증금은 얼마인지 등을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 또한 계약 기간에 따라서 연장이 가능한지, 어떤 조건에서는 계약이 해지될 수 있는지도 확인해 두는 것이 좋습니다.

4. 부가적인 약정 사항 확인

임대계약에서 부가적으로 약정된 사항도 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어, 수리보증, 청소비용, 하자보수 책임 등이 있을 수 있습니다. 이런 부가적인 약정 사항들도 꼼꼼히 읽어보고, 이해한 뒤에 서명하는 것이 좋습니다.

5. 선순위 채권 확인하기

선순위 채권이란, 채무자가 부도 상태가 되었을 때 자산 매각 시 우선적으로 상환되는 채권을 말합니다. 이는 대개 부동산 매매나 임대차 등에서 중요한 역할을 합니다.
선순위 채권을 확인하기 위해서는 일반적으로 '등기부등본'을 확인하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 해당 부동산에 대한 모든 권리와 채무를 기록한 공적 문서로, 부동산 매매나 임대차 등의 거래 시 필수적으로 확인해야 하는 서류입니다.
등기부등본에서는 해당 부동산에 대한 모든 등기사항이 기록되어 있으며, 그 중에서도 선순위 채권은 맨 앞에 위치합니다. 예를 들어, 대출을 받아 부동산을 담보로 잡았을 경우, 해당 대출금의 상환을 위해 대출 기관이 선순위 채권을 가지게 됩니다.
또한, 부동산 매매나 임대차 등에서도 선순위 채권이 존재할 수 있으니, 이에 대한 정보는 반드시 확인해야 합니다. 이를 위해서는 등기부등본 외에도, 부동산 전문가나 법률 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.

6. 임대인의 세금 체납 여부 확인

우선, 임대인의 세금 체납 여부를 확인하기 위해서는 국세청에서 제공하는 '세무서비스센터'를 이용하는 것이 좋습니다. 세무서비스센터에 가입하면, 인터넷을 통해 각종 세무서비스를 이용할 수 있습니다.
세무서비스센터에 로그인한 후 '부동산 소유자 조회'를 선택하면 해당 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 또한, 부동산 거래와 관련된 세금에 대한 정보도 함께 확인할 수 있습니다.
또 다른 방법으로는, 해당 임대인의 주민등록번호와 이름을 알고 있다면 인터넷에서 '세금 체납자 조회' 서비스를 이용할 수 있습니다. 이 서비스를 이용하면 해당 임대인의 세금 체납 여부를 쉽고 빠르게 확인할 수 있습니다.

7. 선순위 보증금 확인하기

우선, 임대차계약서에서 선순위 보증금의 금액과 입금계좌번호, 입금자명 등을 확인해야 합니다. 이 정보를 바탕으로 해당 입금자명이 선순위 보증금을 입금한 것인지, 그리고 입금계좌번호가 정확한지 확인해야 합니다.
그 다음으로는 해당 보증금이 제 3자에게 양도되었는지 여부를 확인해야 합니다. 일반적으로 선순위 보증금은 임대인과 입주자간의 계약에서 정해진 사항이므로, 제 3자에게 양도되지 않는 경우가 대부분입니다. 그러나 제 3자에게 양도된 경우에는 해당 보증금이 선순위 보증금인지 여부를 확인해야 합니다.
마지막으로, 선순위 보증금의 유효성을 확인하기 위해서는 법무법인이나 부동산 전문가의 도움이 필요합니다. 이들 전문가들은 해당 보증금이 법적으로 유효한지, 그리고 임대차계약서에서 정한 조건에 부합하는지 등을 검토해 줄 수 있습니다.

 

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