부동산으로 부자 될 수 있는 투자 프로세스와 로드맵(부동산 투자 길라잡이)

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1. 내가 만약 다시 대학생(20대)으로 돌아 갈 수 있다면

   마치 영화나 드라마처럼 다시 학생시절로 돌아간다면 실패하더라도 창업에 도전을 하겠지만, 대부분의 사람들처럼 취직하고 직장인이 되어야만 한다면 재테크 수단은 당연히 부동산을 선택할 것이고, 그 과정은 미리 로드맵 수립해서 체계적으로 추진할 겁니다. 제대로 된 로드맵 수립 위해서는 부동산 테크트리에 대한 충분한 이해가 필요하기 때문에 심도 있는 스터디를 먼저 할 건데 조금이라도 빨리 관심사가 같은 사람들과 교류를 통해 이해도를 높일 겁니다. 그렇게 수립된 로드맵을 수행하면 하지 않은 경우와 비교해 더 적은 투자비용과 큰 수익률로 더 짧은 시간에 목표수익을 달성 할 수 있을 것입니다.

  내가 지금 대학생이라고 생각하고 부동산 투자를 통해 부자가 될 수 있는 로드맵을 단계별로 정리해 봅니다. 일단 크게 로드맵을 수립하고 앞으로 각 세부 단계별 상세 방법이나 노하우를 풀어나갈 계획입니다. 마치 아들에게 줄 비밀노트를 정성스럽게 써 내려가듯이 말이죠.

 

2. 부동산 투자 테크트리(프로세스)

※ 부동산 투자 테크트리(ver. 안정형)
시드머니 만들기 → 소액투자로 시드머니 키우기(분양권, 지방갭투자, 경/공매) → 실거주 부동산 매수 → 1 가구 2 주택 전략 상급지 갈아타기(비과세) → 수익형 부동산(오피/지산/생 숙등)으로 현금흐름 만들기 → 1 급지로 갈아타기 완료 후 상가건물 신축 → 상가 투자(경매활용 차익형) → 상가 투자(디벨롭 사업화) → 반복

※ 부동산 투자 테크트리(ver. 상승장 공격형)
시드머니 만들기 → 소액투자로 시드머니 키우기(분양권, 지방갭투자, 경/공매) → 다주택 아파트 차익형 갭투자(반드시 상승장초입에 적용) → 재개발/재건축 투자 → 꼬마빌딩 투자 → 상가건물 신축 → 상가 디벨롭 사업화 → 반복

 

3. 대학생(20대)부터 준비하는 부동산 투자 로드맵

   Step1. 부동산 투자금 4천만 원 만들기 : 시드머니 확보

              - 20살에 부모님으로부터 5천만원 증여 미리 받아놓기(부모님 설득 위한 증여 관련 공부 필요)

                * 10년 단위로 직계비속, 즉 자녀에게 미성년일 경우 2천만원, 성년은 5천만원까지 증여세 비과세

              - 알바로 시드 모으기(목표금액과 기간을 정하면 한 달 저축액 산출, 그 기반으로 알바 선택)  

   Step2. 청약 1순위 조건 만들기 준비 : 실거주 아파트 싸게 사기 준비

              - 만 17시부터 청약통장 월납입하면 좋았겠지만, 20살에라도 청약통장 만들고 한 달 10만 원씩 납입

                * 투기과열지구나 청약과열지구는 가입 후 2년 경과해야 하고 24회 이상 납입해야 1순위가 되니 

                  10만 원씩 24회는 납입
             - 민간주택청약 무주택기간은 만 30세부터 카운트하니 그전에 대학생 기간에 투자해 보는 것도 방법

   Step3. 투자금 4천 모으면 분양권 투자 : 실거주 아파트 매수 위한 목돈 준비 1

            - 예시) 3억짜리 프리미엄 500만 원, 계약금 10% 3천만 원으로 부대비용 포함해서 사서 프리미엄 더 받고 팔기
            - 미분양 분양권 마피로 사서 플리포 팔기(공부 필요)
            - 물건 1개당 1천만 원 목표로 여러 개 사고팔면서 시드 늘리기
               * 입지, 입주량, 부동산사이클 등 당연히 분양권 투자에 대해 공부해야 함

   Step4. 서울 빌라 경매 통한 무피 투자 매매 : 실거주 아파트 매수 위한 목돈 준비 2

           - 예시) 전세가보다 500만 원 높은 가격으로 낙찰 후 500만 원으로 인테리어 하고 다시 세놓으면서 1천만 원 높게 맞추면 전세가=매매가(투자금 zero)
           - 분양권투자로 모은 시드로 이런 무피 투자 여러 개 해서 매매가 조금 오르면 매도하면서 시드를 늘린다

              * 전세가 하락기(금리인상기) 피해야 함

   Step5. 만 30세 전에 보유 부동산 전부 매도하고(시드 1억까지 확보) 청약 무주택기간 가점 확보 

           - 30세 전에 결혼하면 그 시점부터 무주택기간 카운트하므로 더 유리

           - 입지, 미래가치 등 공부 통해 분양가 적정성 판단 인사이트 확보
           - 첫 집은 결혼까지 고려해서 18~24평 서울 공공분양(최대한 싸게 매수)
           - 각종 청약 특공 확인해서 특혜 최대 활용

   Step6. 청약 당첨 후 본격적 차익형 투자 준비 : 부동산 사이클 위치에 따라 방법 상이

           - 부동산사이클 상황에 맞춰 1 가구 2 주택 전략으로 갈지, 매도 차익 후 다주택 전략으로 갈지 정하기
           - 청약 당첨된 주택에 실거주하고 이때는 직장 월급고려 원리금 감당 가능한 수준에서 담보 대출받기
           - 당첨주택 잔금 시 부모님으로부터 증여 미리 받기(비과세 5천만 원 + 알파)
           - 3,4번 투자 다시 시작해서 시드 모으기

   Step7. 시드 모은 후, 수도권 아파트 투자 : 상승기 차익 투자수익 최대화

         - 부동산 상승사이클에 맞춰서 투자해야 함(사전 사이클 공부)

         - 임대사업자, 법인투자 장단점에 대해 공부
         - 수도권 아파트 분양권 투자(상승기 초입)
         - 시드가 늘어나면 아파트 여러 개 갭투자(상승기 초반)
         - 시드가 늘어나면 아파트 재개발/재건축 투자(상승기 중반)
         - 신축 아파트 투자(상승기 후반)
         - 수익성 부동산 투자, 지산/오피/생숙 등 (상승장 극후반)
         - 매도를 잘해야 함(욕심을 버려야 함. 꼭지에서 매도하려고 하지 말아라. 금리 상승이 예상되면 미리 팔아라)

   Step8. 수익형 부동산(오피, 지산, 에어비앤비, 셰어하우스, 고시원)으로 현금흐름 확보

   Step9. 다세대, 상가 건물 건축 차익 투자 수익 : 수익금 점프업 

   Step10. 꼬마빌딩 투자 : 현금흐름 추가 확보 → 퇴사!

   Step11. 상가 디벨롭 사업화

 

 

우리는 모두 열심히 일하며 살아가고 있습니다. 하지만 경로와 목표가 없는 노력은 금방 지치게 만듭니다. 위 로드맵을 보고 나는 어느 단계에 있는지 파악하고 무엇을 준비해야 하는지 고민해 보는 시간을 갖길 바랍니다.