파주 운정신도시 지역 분석

1. 위치

운정신도시는 경기도 파주시 아래쪽에 있으며, 그 아래로 일산 고양시 덕양구-서울 은평구-서대문구-마포구로 이어집니다. 서울중심에서 거리가 먼 경기도 최외곽에 위치해 있습니다. 

운정신도시는 크게 세 지역으로 나누어 볼 수 있는데, 2000년대 초반 주택개발지구로 형성된 교하지구와 이후 신도시 개발로 지정되어 형성된 운정 1,2지구가 있고, 현재 개발 중으로 앞으로 계속 입주가 예정된 운정 3지구로 나누어 볼 수 있습니다.

2. 입주물량

23~25년 적정 수요보다 공급이 많습니다. 운정신도시 내부로만 보자면 동패동, 다율동, 당하동 등의 운정3지구에 많은 입주물량이 계획되어 있고, 그 밖의 운정 1,2지구 목동동에도 입주물량이 계획되어 있습니다.

또한 40평이상의 대형평수의 공급은 부족한 걸로 보입니다.

 

3. 상권

상가가 400개 이상 분포한 두 지역과 그 이외의 작은 상권들이 여러 분포하고 있으며 홈플러스, 이마트가 각각 위치하고 있습니다. 그리고 운정역 바로 인근에 스타필드 빌리지가 공사 중에 있으며 2025년부터 운영될 예정입니다. 스타필드는 신세계 그룹에서 운영하는 복합 쇼핑몰 브랜드로 스타필드 빌리지라는 새로운 브랜드를 처음으로 운정해 런칭하는 것이며 기존 스타필드보다는 규모가 작을 것으로 예상됩니다. 남사 쪽 끝에는 파주 메디컬 클러스터가 계획되어 있으며 파주 메디컬 클러스터란 종합 의료시설, 혁신의료단지 바이오 이용 복합단지 등을 조성한 사업으로 아주대학교 파주병원과 국립암센터 그리고 기타제약 연구소 및 바이오벤처 연구소 등이 들어설 계획입니다.

4. 자연환경

운정신도시에는 규모가 큰 운정호수공원이 위치하며 그 밖에도 작은 공원들이 다수 분포하고 있습니다.

 

5. 학군

경기도 평균에 비해 학업 성취도나 특목고 진학이 떨어지나 신도시이기에 학군이 좋다 나쁘다를 이야기하기는 어려울 것 같습니다. 학원가는 목동동에 가장 많이 분포하며 그 외 여러 작은 학원가들이 있습니다.

6. 교통

기존 노선으로는 경의중앙선이 있으며 경의중앙선은 서울역과 용산을 지나는 노선입니다. 운정신도시의 가장 큰 교통호재는 바로 GTX-A 노선입니다. 서울역, 삼성, 수서를 지나 분당, 용인, 동탄까지 이어지는 노선으로 GTX 중에서도 가장 사업성이 좋은 노선입니다. 2024년 하반기에 운정역부터 서울역까지 우선 개통 예정이며 이후 25년 전 구간 개통 예정입니다.

운정선 3호선 연장도 계획이 있는데, 오래전부터 나온 이야기이나 교통호재라고 보기는 조금 어려운데, 제3차 국가철도망 구축계획에 포함된 것을 시작되었지만 추진되지 못했고, 현대건설에서 민간투자사업을 제안하여 2020년 민자 적격성 조사 착수 및 제 4차 국가철도만 계획에서 확정되었지만 22년 8월 현대건설에서 민자 적격성 조사 철회를 요청하면서 더 진행되지 못하고 현재 멈추어 있습니다. 

7. 일자리

운정신도시 직장인 연봉을 조사해보면 대기업과 같은 큰 일자리가 없다는 것을 알 수 있습니다. 자족도시를 만들기 위해서는 운정신도시 주변으로 많은 일자리가 필요한데, 파주시에서는 연다산동 일대에 첨단지식 기반 산업 복합산업단지 등을 조성, 운정 테크노밸리를 추진 중으로 최근 기사에 따르면 파주시가 운정 테크노밸리 조성사업 추진을 위한 업무협약을 체결했다고 밝혔습니다.

8. 대장아파트

GTX-A 운정역 주변 아파트들과 경의중앙선 야당역 주변 아파트들이 시세를 이끌어가고 있음을 알 수 있습니다. 대장아파트는 '힐푸아'라고 불리는 힐스테이트운정, 센트럴푸르지오, 아이파크 운정입니다. 운정신도시의 가장 핵심인 GTX-A 운정역이 바로 옆으로 들어올 예정이며 운정역 주변으로 많은 상권이 발달될 예정이기 때문입니다. 시세는 6억에서 7억 사이 평단가는 1800에서 2000 사이입니다. 전세가율은 위치에 따라 나누어 볼 수 있는데 야당역 부근 전세가율은 대략 70%, 그리고 대장아파트들은 전세가율이 대략 45~50% 사이입니다. 전세가가 실거주 가치를 반영하기 아무래도 이미 오래전에 교통 및 주변이 잘 발달된 야당역 근방 아파트의 전세가율이 높습니다. 

9. 랜드마크 아파트 비교

운정신도시와 비교해보고자 하는 도시는 검단신도시와 김포한강신도시 그리고 동탄신도시 입니다. 운정신도시는 현재 자족도시라기보다는 서울의 일자리를 공유하는 도시이고 그와 비슷한 검단신도시와 김포한강신도시를 함께 비교하였으며 동탄신도시는 GTX-A 호재가 있과 GTX-A 운정역과 정반대노선의 끝에 위치해 함께 비교하였습니다.

23년 1월부터 4월까지 실거래가를 바탕으로 비교해 보자면 운정신도시의 운정신도시 센트럴 푸르지오(18년 입주)  34평이 6억 8천만원, 검단신도시 시그니처(22년 입주)는 34평이 6억 9천만원, 김포한강 신도시 한강센트럴자이 2단지(17년 입주) 34평 6억, 동탄신도시의 동탄역 시범더샵 센트럴시티(15년 입주) 11억 3천만원입니다.

동탄이 가장 앞서며 다음으로 운전과 검단이 비슷하고 그 뒤로 김포한강 신도시가 뒤따르고 있습니다. 과거부터 현재까지 대장아파트 시세를 바탕으로 운정신도시를 검단신도시 김포한강신도시 동탄신도시와 비교해보면, 운정신도시와 검단신도시의 경우 운정신도시가 조금 더 높은 시세를 형성해오고 격차가 벌어지는 듯하다 다시 줄어들어 현재는 비슷해진 모습입니다. 운정신도시와 김포한강신도시의 경우는 운정신도시가 시세가 높은 상태로 점차 격차가 벌어지다 다시 줄어들고 다시 더 벌어지려 하는 모습입니다. 운정신도시와 동탄신도시의 경우 동탄신도시의 시세가 높은 상태로 시작하여 점차 격차가 더 벌어졌으며 현재도 격차가 벌어진 상태입니다.

10. 결론

운정신도시의 야당역 인근의 아파트들은 확실히 높은 전세가를 유지하고 있으며, 즉 경의중앙선을 이용하여 서울 및 주변으로 출퇴근하는 실거주자가 많다고 해석해볼 수 있습니다. 그런데 현재 GTX-A가 곧 개통되면 분명 서울 및 주변으로 출퇴근하는 수요가 분명 더 많아질 것이고 GTX-A 운정역을 기점으로 하여 큰 발전을 이루게 될 것입니다. 현재 가격을 생각해봐야 하는데 우선 검단과 시세가 비슷해 보이지만 1호선 연장의 검단보다 GTX-A 호재가 더 크며 따라서 이전에도 검단보다 시대가 높았고 현재는 비슷하지만 앞으로는 운정신도시가 격차를 더 벌릴 것이라 생각됩니다. 김포한강 신도시와 비교해보더라도 격차가 줄었지만 다시 더욱 격차를 벌리게 될 것이라 생각합니다. 물론 대장 아파트를 기준으로 입주물량 전세가율 등을 봤을 때 갑자기 급상승하긴 어려울 수 있다 하더라도 그래도 현재 저평가되어 있다 생각하며 앞으로 더 오를 여지가 충분하다 생각됩니다.