언제까지 부동산 가격이 하락할지 판단하는 방법

1. 개요

 

연일 언론에서 부동산 가격 하락에 대해 뉴스가 나오고 있고, 그에 따라 고통의 소리도 이곳저곳에서 들립니다. 도대체 이 하락이 언제까지 이어질지만 알아도 참을만 하겠는데... 그것을 어떻게 알 수 있을까요?

오늘은 부동산 가격 하락이 언제까지 하락할지 판단 할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

2. 소득대비 주거비용

 

예전부터 투자의 거장들은, 매수시 시점을 잘 잡던가 가격을 잘 잡아야 한다고 했습니다.

 

현재 주택가격 하락의 주요 원인은 누가 뭐래도 급격한 금리 인상이죠. 근데 이 금리인상이 왜 가격 하락에 영향을 줄까요? 그것은 주거비용과 관련이 깊습니다.

 

사실 전세가격은 `12년 이후로 지속적으로 상승해 왔습니다. 하지만 전세금 마련을 위한 금융비용은 크게 상승한다는 느낌이 없었기때문에 집주인이 전세금 올린다고해도 쉽게 올려줘왔습니다. 그 이유는 금리 또한 지속적으로 인하해 왔기때문이죠. 즉, 전세자금대출의 이자비용이 크게 오르지 않았기때문에 지금의 서울 10억대 전세가까지 올랐던겁니다. 하지만, 금년 금리가 급격히 인상되면서 크게 오르지 않은 월급대비 이자비용이 너무 부담이 될 정도가 된 것입니다. 그래서 임차인들은 상대적으로 비용이 덜 드는 월세로 계속 전환하려고 하고, 이는 전세하락에 가속화를 유발한 것입니다. 보통 월급의 20%이상으로 주거비용이 들어가면 생활에 압박을 많이 느끼게 되기때문에 임대료가 더 싼 주택을 찾아 이동하고 전세값은 하락하게 되는 것이죠.

 

국토부장관이 그래서 PIR(소득대비 주택가격비율)을 언급한 것이고, 주거비용 관점에서의 RIR(월소득 대비 월임대료)가 20%이하로 내려와야 전세가 하락이 멈출것으로 예상됩니다. 아래 정부에서 발표한 주거실태조사에서 과거 기록을 참고하면, 아마도 주택가격이나 전세가격은 `19년 수준으로 돌아가야 하락이 멈출 것 같습니다. 이때 기준금리가 2%수준이었고, 어쩌면 지금의 기준금리 3.25%에서 추가인상이 멈추고 단순히 금리인하한다고해서 주택시장이 살아나기보다 2%수준에 가까워야 시장이 다시 살아날 가능성이 높아 보입니다. 물론 그사이 정부의 부동산 규제이 전부 해제된다는 전제입니다.

3. 전세가 대비 매매가 수준

 

사람들은 시점에 대해서는 분석을 많이 합니다. 금리가 다시 인하하는 시점을 본다던지, 전세가격이 다시 상승하는 시점이라던지 말이죠. 하지만 시점에 대해 고민하는 것 만큼 가격도 잘 잡아야 합니다.

우리나라 평균 전세가율은 55~60% 수준, 전세대비 매매가격 비중은 1.6~1.7배 정도 수준으로 유지되어 왔었습니다. 물론 시장 좋으면 2배도 가고 안좋으면 1.3배도 갔었고요. 따라서 가격을 잘 잡기 위한 평가 기준으로 전세가격을 활용하는 것이 좋습니다. 즉, 지금의 전세가 하락이 정부의 정책지원(전세대출금리지원)이나 기준금리 인하로 진정되고 다시 상방으로 방향을 잡을때 전세가율 60%이상, 매매가격이 1.6배 이하면 매수를 고려할만하다는 기준을 잡아야 한다는 것입니다. (예. 매매가 10억, 전세가 7억이면 전세가율 70%에 전세가 대비 매매가가 1.4배니 매수고려대상)

 

가격하락이 먼저 멈추는 시점은 결국 매매가격대에 따라 달라질 것 같습니다.

6~9억이하 주택이 올해 이미 거의 하락했습니다. 하지만 이 가격대는 정부의 특례보금자리론 등 시장금리보다 낮은 정책금리가 새롭게 적용되면서(기존에는 6억까지만 지원) 이자비용이 작기 때문에 하방지지가 강하고 매수세가 들어올 가능성도 높습니다. 9억이었던 아파트가 지금 6억이 됐다면 33%하락했고 더이상의 추가 하락보다는 상대적으로 싸졌다는 생각과 저렴한 정책금리로 가격 지지를 하거나 전세가 상승시 빠르게 가격 회복될 가능성이 높습니다. 반면에 9억초과는 비싼 시중금리를 사용해야 하기 때문에 비싼 조달 및 주거비용으로 인한 전세가 하락이 매매가 추가 하락을 부추길 것으로 전망됩니다.

 

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