2022년부터의 부동산 하락 주요 키워드

1. 현재 부동산 하락의 주요 키워드

(1) 매도자의 과도한 욕심

(2) 급격한 금리 인상

(3) 거래량 실종

(4) 전세가 하락

 

2. 매도자의 과도한 욕심

매도자들이 상승에 대한 기대치가 굉장히 강하게 누적되면서 매도 호가를 굉장히 강하게 크게 올렸죠. 근데 그게 한두 사람으로 인해서 되는게 아니고 그 아파트 전체, 나아가 그 지역 전체 주민들이 똑같이 가격을 동일하게 이제 비슷하게 올리는 행위가 벌어지면서 매수자들이 이제 쫓아갈 여력이 없게 되었고, 그 다음에 쫓아가서 샀을 때 더 이상이 가격을 뛰어넘을 거래가 나타날 것인가에 대한 의문점을 가지게 만드는 모습이 나타나면서 매수자들이 이제 그 매수 행위를 멈춰버린겁니다. 게다가 정부의 규제의 누적 효과가 누적되서 이제 매수자들을 이탈시키는 과정이 먼저 있었기때문에 매도자들의 과도한 욕심만 없었으면 감소한 매수 수요로 단 몇건의 거래만으로 가격이 더 상승 할 수 있었습니다. 하지만 매도자들의 과도한 욕심은 매수자들이 따라가기 버거워졌고 결국 매매 정체 후 하락으로 이어진 것이죠. 정부의 누적된 규제와 매도자들의 과한 욕심의 합작품입니다.

 

3. 급격한 금리 인상

금리인상이 부동산 가격의 가장 중요한 영향인자라고 보긴 어렵습니다. 실제로 과거 금융위기전에도 금리 인상기에 부동산 가격이 상승했기도 하구요. 사람들은 금리가 인상되면 부동산 가격에 영향을 준다는 것을 잘 알고있습니다. 다만 금리가 상승하기 시작하면 매도해야겠다고 생각하죠. 꼭지에서 팔아 최대한 수익을 보겠다는 심리인 것이죠. 실제로 금리가 상승하기 시작해도 이미 많이 풀어져있는 유동성의 관성으로 시장이 갑자기 죽지 않습니다.

다만, 금리 인상이 급격하게 진행될때는 상황이 달라집니다. 심리가 급격히 위축되기 때문이죠. 갑자기 그리고 급격히 기준 금리가 오르면 은행들은 대출 금리에 빠르게 적용시키고 실제 우리가 체감하는 대출 이자 부담이 커집니다. 여기서 느껴지는 건 공포죠. 게다가 2021년처럼 영끌로 집을 산사람들은 그 부담이 엄청나게 다가왔을 겁니다. 시장은 심리에 지배를 당하기 때문에 한쪽으로 치우치기 시작하면 가속도가 붙게 됩니다. 2022년 하반기 하락세가 바로 그런 것이죠.

 

4. 거래량 실종

정부의 대출제한, 취득세 중과, 양도세 중과, 분양권 가구수 포함 등의 규제로 다주택자들의 거래가 먼저 실종되었습니다. 이 상황에서는 가격이 상승하더라도 다주택자들은 세금중과로 좋아만 할 수 없는 상태였죠. 오히려 높은 세율구간으로 적용되면서 손해드는 느낌이었을 겁니다. 그래서 지방의 1억 미만 아파트로 거래량이 옮겨간거였죠. 무주택자나 1주택자들도 20년, 21년에 포모를 느껴 많은 사람들이 매수를 했습니다. 22년에는 정부 규제로 더이상의 매수세력은 부족했던겁니다. 상승장 후반기의 전형적인 모습이기도 합니다.

 

5. 전세가 하락

임대차 3법이 2020년 8월 달에 적용되면서 9월부터 실질적인 임대차 3법으로 계약이 이루어졌고 그 만기가 이제 2022년 8월 달부터 도래를 했습니다. 그래서 대부분의 전문가들이 전세 대란이 일어나면서 다시 가격 폭등할 거라 했지만 실제는 오리혀 전세가 하락과 역전세 대란이 일어나고 있죠.

임대차 3법은 한번 해볼만한 정책이긴 합니다. 다만, 타이밍이 좋지 않았죠. 2020년 8월은 부동산이 폭등하고 있던 때였는데, 매매와 전세 모두 상승하고 있던때인데, 임대차 3법으로 전세기간이 4년으로 연장되면서 임대인들이 전세가격을 한번에 미리 올려버린 겁니다. 임차인들도 저금리 대출로 실제로 이자 증가액이 크지 않으니 수긍했고, 이렇게 갑자기 올라버린 전세가가 다시 매매가를 밀어 올리게 된 것이죠. 하지만 2022년 하반기에 금리 인상이 되면서 대출이자 부담이 가중되어 사람들이 월세로 돌아서게 되고 이는 전세수요 감소로 급격한 전세가 하락을 야기하게 된 것이죠. 결국 주거비용이 전세가에 영향을 준 것입니다. 100% 실수요인 전세는 주거비용에 직접적인 영향을 받기 때문이죠.

 

 

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