하락하는 부동산, 보유 할 지 매도 할 지 판단 기준

1. 들어가면서

아파트 가격이 많이 하락한 현재 상황에서, 부동산 커뮤니티 글들을 보면 부동산은 존버 하면 언젠가 무조건 오른다 존버는 승리한다 이런 이야기가 종종 보이네요. 버틸 수 있으면 무조건 버티는게 능사일까요? 지금 사람들의 고민은 지금 정리하는게 좋을까 아니면 몇 년이라도 조금 더 버티면 훨씬 더 나을까 왜냐하면 지금 당장은 조금 하락하고 있으니까 정리하는게 낫지 않을까? 하는 것이겠죠.
버틴다는 개념도 낭떠러지에서 진짜 손가락 하나로 지금 버티고 있는 건지 아니면 그냥 여유있게 장기전으로 버티는 건지에 따라 그 정도의 차이가 큽니다.

 

2. 보유나 매도 물건에 대한 판단 기준

(1) 내가 갖고 있는 물건이 도시에서의 가격 포지션
 그 도시에서 제일 비싼 아파트 평당가를 확인하고 내 물건과 비교 : 내가 갖고 있는 물건이 평당 2천만원이고 그 도시에 제일 비싼 아파트가 5천만원이면, 2,500이 돼야 50%인데 내 물건은 하위권 포지션인 것입니다. 만약 평당 4천만원이면 상위 20% 안에 들어오는거죠. 상위 포지션은 매수 수요가 그 만큼 있다는 뜻인거죠. 
(2) 역시 입지가 중요합니다. 간단한 입지파악 방법은 동서남북에 뭐가 있는지 보는 것입니다. 학교, 학원, 도보 상권, 편의시설, 공원, 강 등 자연환경 등의 좋은 환경이 동서남북에 있어야 좋은 입지입니다. 단순히 새아파트라고 좋은 점수를 주는건 아닙니다.
(3) 주변 확장성도 중요합니다. 마치 섬과 같이 외톨이 같은 단지는 안좋습니다. 좋은 입지를 갖출 수 있는 시설들이 주변에 들어올 수 있는 확장성을 가지고 있어야 합니다. 단절성의 여부인 것이죠.

 

3. 시간 제한이 있는 분양권 보유

기축은 들고 가든 안 들고 가든 이게 조금 더 바닥을 치고 언제 올라갈지만 고민하면 되는데, 분양권은 좀 시간 지나면 입주하고, 대부분은 내가 10% 계약금만 가지고 분양권을 갖고 있는데, 입주시점이 되면 물량이 쏟아지니까 전세도 많이 나오고 내가 실거주를 하든 전세를 맞추든 추가 투자금액이 분명히 들어갑니다. 즉, 분양권은 그냥 더 버틴다 가져간다 의미가 아니고 내가 새로운 투자를 돈 많이 들어가는 새로운 투자를 하나 더 하는구나 그런 생각을 해야됩니다. 주식으로 따지면 내가 손실을 보고 있는데 큰 금액을 물타기를 한 번 더 할지 말지를 고민하는 겁니다. 주식을 그냥 계속 가지고 갈까 말갈 고민이 아니고 물타기를 할까 말까에 대한 고민입니다.

 

4. 보유해야 할 부동산 판단 방법

눈에 보이는 걸 보지 않고 안 보이는 걸 보는 것. 즉, 껍데기를 안 보는 것이죠. 건물이 깔고 있는 순수 토지의 입지만 먼저 생각해보는 겁니다. 건물 자체가 너무 오래되서 평당 가격은 아직은 좀 낮지만 만약 새 아파트가 들어서면서 미래 대장이 될 것 같으면 보유해야죠.
지금은 껍데기가 안좋아서 옆에 신축 아파트보다 밀릴 수 있지만 건물 다 빼버리고 토지나 봤을 때 훨씬 좋은 경우가 많습니다. 입지가 상위 30% 이내에 들어가는 입지다 그러면 사실은 정리할 필요가 없습니다. 그리고 재개발, 재건축은 버틸 수 있다면 보유하는게 좋다고 생각됩니다. 이미 전세가가 굉장히 낮으니 갑자기 역전세 맞을 일이 없고 힘들게 세팅했을테니 들고 가도 된다는 의미입니다. 부동산은 파는게 아니고 그냥 살 수만 있는 것이다라고 머리에 놓고 시작을 하면 처음부터 신중하게 잘 사게 될겁니다.

 

 

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