현재 부동산, 각자 상황에 맞게 전략을 세울 때 입니다.

1. 개요

지금과 같은 부동산 하락기에 많은 분들의 마음이 편치 않을 것 같습니다.
직장에서 제 선배들이나 후배들 모두 부동산 때문에 고민이 많아서 제게 상담을 요청하는 일이 많아지고 있네요. 물론 저도 자유롭지 못 합니다. 지금은 누구도 명확히 상담해 줄 수 없는 상황입니다. 하지만 자신이 처해있는 상황에 대해 정확히 인지하는 시간을 갖고, 자신과 유사한 상황에 놓인 사람들이 어떤 생각을 가지고 있는지 알고 있어야 합니다. 부동산도 결국 심리에 영향을 많이 받기 때문입니다. 자신의 전략을 상황에 따라 몇가지 설정해 놓고, 부동산 현황을 모니터링하는 것이 현명한 자세일 것 입니다.

 

2.  처한 상황의 유형

요즘은 무주택자지만 주택담보대출을 받고 전세를 살고있는 사람.
1주택자인데 원리금 상환액이 늘어나서 걱정이 되고 있고, 하늘 높은줄 모르고 오르면 집값이 하락하니 우울한 사람, 사정상 다른 지역으로 이사가야 하는데 집이 팔리지 않아서 계획이 모두 틀어지는 사람,다주택인데 여러채가 동시에 하락하니 배로 고통받고, 심지어 갭투자로 매수한 물건들이 역전세를 맞으면서 보증금 구하기 위해 발을 동동 구르고, 주택을 처분하자니 급급급매 아니면 처분이 안되서 손해를 보고 팔아야 하나 고민하는 사람 등 모두 좋은 걱정이 아닌 어두운 걱정을 하고 있습니다.

3. 하락의 원인과 방향전환 요인

최근의 매매가 하락세는 전세가 하락이 끌어내리고 있다고 봐도 무방합니다.
전세자금대출의 이자가 늘어나면서 주거비 부담에 월세로 전화하는 경우가 많아졌고, 이런 현상은 다시 전세가 하락을 부추기고 있는것이죠. 20~21년에 높은 전세였을때 갭투자 한분들은 지금 역전세를 맞고 있구요.

이런 전세가 하락은 심리가 먼저 안정되어야 멈출 겁니다.
그리고 그 심리가 안정되려면 주거비가 늘어나지 않는다는 확신을 줘야 하고, 그를 위해선 금리 상승인 멈춰야 합니다. 아직까지는 적어도 내년 상반기까지 금리 상승이 지속되는 것으로 모두 알고있기때문에 심리가 안좋은 것이죠. 금리 하락까지 아니더라도 금리 인상이 멈춘다는 소식만 있어도 심리는 빠르게 회복 될 가능성이 높습니다.

그리고 정부정책의 지원 또한 심리회복에 도움을 줄 수 있습니다.
하지만 잔잔바리(?) 규제완화가 아닌 취득세 중과 완화나 DSR 해제가 필요합니다.
그럼에도 지금 정부가 DSR해제를 하지 않는 이유가 뭘까요?

그건 가계부채가 세계적으로도 손꼽을 정도로 많은 우리나라가 DSR을 풀면 금융위기를 촉발 시킬 수 있다고 판단하는 겁니다. 당장은 돈이 부족해 풀린 규제로 추가 대출을 받아 막아보지만 돌려막기는 한계가 있고 결국 빚을 갚지 못하면 은행 등의 금융기관이 부실해지고 기반이 약간 회사들부터 무너지면 연쇄적으로 경제가 무너질 수 있기때문이죠.

실제로 지난 사이클만 봐도 DSR규제 후 미분양 급증 등의 하락기가 와도 지방대상 DSR완화에 4~5년이 걸렸고, 1주택자에 한해 완화하는 것도 그 후로 2~3년이 더 걸렸습니다. 이번에도 DSR 완화는 장기적인 관점으로 생각해야 합니다. '부동산 경기가 어려우니까 정부가 곧 DSR 풀겠지?' 라고 생각하면 위험할 수 있다는 겁니다.

 

4. 상황에 따른 전략

저는 요즘 물어보는 사람들에게,
무주택자면, 현금확보하는데 주력하면서 부동산 공부와 매수 희망단지를 모니터링하라고 하고, 전세가 하락이 진정되고 상승하는 타이밍에 매수를 고민하기 시작하라고 조언합니다.

1주택자면, 갈아타기 위해 절대 헐값에 매도하려고 하지 말고 매도 안되면 취득세 완화되어 거래량이 늘어날때까지 버티라고 말하고, 미리 공부해서 1가구 일시적 2주택을 연구하면서 매수할 단지를 모니터링 하라고 합니다.

다주택자면, 일단 주택수를 줄여서 현금을 확보하라고 합니다. 급매로 내놔도 손해보지는 않는다면 일단 잔잔바리 위주로 정리를 해 놓고, 마찬가지로 뭉쳐서 핵심지 매수 할 대상을 공부해서 전세가 상승기에 기회를 보자고 합니다.

일부 다주택자 중에 여유가 되시는 분들은 해외부동산에도 눈을 돌리는 경우를 봤습니다. 얼마전까지는 미국 부동산으로 관심이 몰렸었는데 미국도 지금은 부동산 가격이 큰 폭으로 하락 중이라 다시 관심이 좀 식은 반면, 최근에는 일본 부동산이 인기입니다.

일본 부동산은, 도쿄와 같은 핵심지는 벌써 15년 이상 지속적으로 가격 상승이 이어지고 있습니다. 
잘 아시다시피 대출금리도 1%대로 저렴하고, 전세가 없는 월세 시장입니다.
게다가 현재 엔화 가치가 많이 하락되어 있는 상태기때문에 집값이 오르지 않더라도 엔화가치가 예전대로 회복되면 환차익도 무시못할 겁니다. 물론 해외투자라는 제약때문에 리스크도 많지만 현지 부동산이나 에이전시를 활용해 법인관점에서 접근하는 분들도 있더군요.

 

5. 요약하면

1. 전세가 하락은, 금리인상이 멈추거나 정부의 DSR 규제 완화가 되어야 심리회복으로 멈출 수 있다.
2. 하지만 그 시기는 금방 오지 않는다. 조급해하지 말고, 그 시기가 오면 무엇을 할지 준비해라.
3. 각 자 상황에 맞게 대응해라. 무주택자는 현금확보하면서 공부하고, 1주택자는 헐값에 집 팔지 말고 거래활성화되서 갈아타거나 일시적 2주택으로 추가 매수 할 수 있게 준비해라. 다주택자는 주택수를 줄여라.
4. 마음이 너무 답답하면, 해외부동산 판을 보면서 기분을 환기시키고 지식을 미리 쌓는 것도 좋다.

 

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