전세사기 특별법 지원 대상, 요건, 신청방법

 

1. 전세사기 특별법 제정 배경

  정부가 최근 빈번히 발생하고 있는 전세사기로 인한 안타까운 젊은이들의 사망으로, 전세제도에 대한 불신, 부동산 분위기 악화를 예방하고, 중요한 건 현재 발생한 피해자와 앞으로 역전세로 더 발생할 수 있는 피해자들의 주거안정을 위해 특별법을 제정하였습니다. 

  * 특별법 이란?  일반법으로 소기의 목적을 달성하기 어려운 경우에 기존의 법령을 개정, 보완하거나 새로운 기능을 수행하기 위해 제정되고, 특정한 범위의 사람, 사물, 지역, 행위 또는 기간에 국한되어 적용하는 법.

  2023년 5월 25일 국회 본회의를 통과했고, 6월 1일부터 시행되며 향후 2년간 적용됩니다. 전세사기를 사전에 예방하는 것이 가장 좋은 방법이고, 보증금을 돌려받지 못 할 경우를 대비해 계약기간 만료 전 효과적인 대응법을 숙지하는 것이 좋습니다. 만약 전세계약기간이 만료되어도 보증금을 돌려받지 못 할 경우 임차권등기명령을 진행해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있는데 자세한 내용은 아래 잘 정리된 글을 참고하시기 바랍니다. 

임차권등기명령 신청 방법 그대로 따라하기(feat. 전세금 돌려받기)

  이번 포스팅에서는 이미 피해를 받으신 분들의 지원을 위해 제정된 특별법에 대해 지원 요건, 지원내용 등에 대해 파악해서 최대한 많은 분들이 어려움을 조금이나마 도움이 되시길 기원합니다.

2. 전세사기 특별법 지원 대상

  이번 특별법은 전세사기로 피해를 입은 사람들을 위한 것으로, 해당 피해자에 대한 정의가 우선됩니다. 특별법에 따르면 다음 4가지 요건 중 얼마나 해당되는지에 따라 지원 범위가 달라집니다. 

• 1~4번 요건을 모두 충족한 임차인 : 특별법 상 규정하는 모든 지원 적용이 가능합니다.
• 2, 4번 요건을 충족하는 임차인 : 일반 금융 지원 및 긴급복지 지원 적용이 가능합니다.
• 1,3,4번 요건을 충족하는 임차인 : 조세채권안분 지원 적용이 가능합니다.

 그럼 4가지 지원 대상 요건에 대해 알아보겠습니다. 

  1) 주택의 인도 및 주민등록(전입신고)를 마치고 확정일자를 갖춘 경우  *임차권 등기를 마친 경우도 인정

  2) 임대차 보증금이 3억 이하인 경우  *시도별 여건 및 피해자의 요건을 고려하여 2억원의 상한 범위 내에서 조정

  3) 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못해 피해 발생 혹은 발생이 예상되는 경우  *임대인의 파산 또는 회생 절차 개시 / 임차 주택의 경매 또는 공매 절차의 개시 / 임차인의 집행권원 확보 

  4) 임대인이 임대차보증금반환채무를 이행하지 아니 할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당 이유가 있는 경우 

3. 전세사기 특별법 지원 내용

  이번 특별법에서는 크게 4가지 지원사항이 있습니다. 경/공매 절차 지원, 금융지원, 신용 회복 지원, 긴급 복지 지원이 그 4가지인데요, 더 자세하게 풀어보겠습니다. 

  (1) 경/공매 절차 지원

• 경/공매 유예 정지 : 거주 주택의 경/공매 유예 정지를 신청하는 경우 관계 기관에서 조치 
• 경/공매 대행 지원 서비스 : HUG에서 전문가와 연계하여 경/공매 절차 대행 및 수수료 70% 지원
• 경/공매 우선 매수권 부여 : 경/공매시 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한 부여
• 기존 임차주택을 공공임대로 제공
• 조세채권 안분 : 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하여 경매 시 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수

  (2) 금융지원

• 최추선변제금 무이자 전세대출 : 선순위 근저당이 있는 피해자나 최우선변제금 지급 불가 피해자의 경우 경/공매 완료시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년간 무이자 대출(소득 자산 요건 미고려) 
• 구입, 전세자금 지원

출처 : 한국부동산원

  (3) 신용 회복 지원

• 미상환금 분할 상환 및 신용정보 등록 유예 지원
• 기존 전세대출 미상환금, 최장 20년간 분할 상환 가능
• 분할 상환 기간 내 신용정보 등록 유예
• 전세사기 피해자는 주택 신규 구입 및 전세자금 대출 가능

  (4) 긴급 복지 지원

긴급복지지원(4인가구 기준, `23년)

4. 신청방법

  (1) 신청장소 : 임차인 주민등록 상 거주(이전한 경우 피해주택) 소재지 관할 시/도에서 신청 가능

  (2) 필요서류

• [필수] 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)
• [필수] 결정 신청서
• [필수] 임대차계약서 사본 1부
• [필수] 주민등록초본 1부(신청서 상 행정정보 공동 이용에 미동의한 신청인만 해당) 
• [해당자] 개인정보 수집 및 이용 동의서(접수처에서 서식 제공)
• [해당자] 임대인 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부
• [해당자] 경/공매 개시 관련 서류 사본
• [해당자] 집행권원(판결정본, 지급명령, 공정증서 등)
• [해당자] 임차권등기 서류(등기사항전부증명서, 임차권등기 명령 결정문 등)

5. 특별법 논란

 전세사기 특별법 내용에 대해 피해자들은 현실성이 떨어진다고 호소하고 있습니다. 가장 큰 이유는, 선 구제 후 회수 요구가 반영되지 않았기 때문입니다. 즉, 정부가 피해자들에게 우선 보증금을 반환해주고, 나중에 임대인에게 구상권을 청구하는 방식을 원했지만 반영되지 않았습니다. 적어도 보증금 회수 보장이라도 해주길 원했지만 이마저도 반영되지 않으니 속 빈 강정이라는 볼멘 목소리가 나오고 있습니다. 

  정부의 입장도 이해가 되지만, 피해자들에게 좀 더 현실적인 법이 나와야 할 것 같습니다. 그래서인지 추가 법안이 고려되고 있다고 하니 기대해 봐야겠습니다. 적어도 내년 초까지는 역전세에 의한 의도하지 않은 보증금 반환 불가 상황이 많이 나올 것으로 예상되니 정부는 여러 가지 상황을 고려해야 할 것 같습니다. 

  하지만 무엇보다 중요한 것은 예방입니다. 전세 계약시 반드시 등기부등본과 신탁의 경우 신탁원본을 확인해 임대인이 임대차를 체결할 권한이 있는지 확인해야 합니다. 만약 경매로 가더라도 보증금 회수 할 수 있는 주택인지도 미리 확인해야 하고 전입신고와 확정일자를 선순위로 만드는 최소한의 조치가 필요입니다.