2008년 금융위기 부동산 하락과 비교한 현재 하락장의 장기화 여부 분석

1. 개요

최근의 아파트가격 하락 상황이 지난 2008년 금융위기 시기와 유사하여 장기 하락으로 이어지는게 아닌가 하는 의견이 여러 커뮤니티나 기사에서 나오고 있습니다. 그럼 어떤 부분이 유사하고 특이점이 있는지 살펴보고 장기추세 하락인지 일시적 하락이 될 건지 나름의 예상을 해보는 시간을 갖겠습니다.

 

2. 2008년 금융위기 부동산 하락과 유사점

(1) 장기상승에 대한 피로도 누적
   - 전 : 2000~2008년 금융위기 전 장기상승
   - 현재 : 2014~2021년 장기상승
(2) 금리인상기
   - 전 : `09년 2% → `11년 3.25% (완만한 상승)
   - 현재 : `20년 0.25% → `21년 3.0% (급격한 상승)
(3) 부동산 규제 누적
   - 전 : 2007년까지 분양가상한제, 분양원가공개, LTV/DTI대출규제도입 등
   - 현재 : 26차례 발표, 분양가상한제 확대, 고가아파트 대출규제 등

 

3. 금융위기때보다 안좋은 조건

(1) 금융위기 발생 가능 : 전에는 장기상승 후 금융위기 발생 영향으로 하락이 시작되었으나, 이번에는 금융위기급의 위기가 발생되지 않았는데도 하락이 시작됐음(미국발, 유럽발, 신흥국발, 중국발 경기충격으로 추가 하락 가능)
(2) 추가 금리 인상 : 금리가 짧은 시간에 급격히 인상되면서 시장 참여자들이 대응 할 시간이 부족해 심리가 더욱 위축됨. 그리고 앞으로 추가 금리 인상이 예정되어 있음.
(3) 최저 거래량 : 거래량이 지난 하락기 최저인 41,079건(12년) 보다 21년에 20,000건 수준으로 기록 예상
(4) 최고 주택구입부담지수 : 지난 하락기 최고 164.8(`08.2Q) 보다 높은 203.7(`22.1Q)로 거품으로 간주

 

4. 장기하락 불충준 조건

(1) 공급 부족 : 금융위기 이후는 보금자리주택 공급과 2기신도시 공급량 급증으로 추가 하락되었으나, 현재는 입주량 `25년까지 입주량 부족(2010년대 초반 연3~4만가구, `23년 2만 이후 더 감소)
(2) 아직 적은 미분양 : 08년이후 전국 16만5천, 수도권 2만7천이었으나, 현재는 수도권 4천 수준으로 현저히 낮음
(3) 규제완화 가능성 높음 : 역대 최저 거래량으로 부동산 관련 산업 침체 중이고 내년 경기침체 현실화 되면 정부는 경기부양을 위해 규제완화 할 수 밖에 없음. 대통령 공략 이행 부담도 있음. 이후 거래량 증가와 수요증가 예상
(4) 상대적으로 높은 전세가율이 추가 하락 지지 : 09년 전세가율 38% 이었던 반면 현재 54%로 매매가 추가 하락을 방어해 줄 수 있음. 다만, 금융위기 이후 생긴 전세자금대출로 인한 전세 추산 상승분 약 10% 제외시 전세가율 50% 아래로 하향시 추가 하락도 고려해야 함.
(5) 결국은 금리인하 될 것 : 시점의 문제지만, 현재의 급격한 금리 인상으로 유발되는 경기침체 후 미국은 금리인하를 다시 시작 할 것. 금리인하는 시장 참여자 심리 개선 영향을 주고 다시 매수 수요가 증가 될 수 있음

 

5. 요약 및 결론

지난 금융위기와 유사한 원인들인 장기 상승에 대한 피로누적, 금리 인상에 따른 심리 약화, 부동산 규제 누적에 따른 거래량 감소와 심리 약화로 최근의 부동산 가격 하락이 시작된 것으로 보입니다.

또한, 추가 금리 인상이 예정되어 있고 그 영향으로 경기침체 가능성이 높고, 만약 글로벌 금융위기가 발생 한다면 지금의 하락보다 강한 하락이 나올 가능성도 높습니다.

하지만, 경기 위기가 발생하지 않는다면 높은 금리 상황이라도 사람들에게 관성이 생기면 서서히 심리가 살아날 수 있습니다. 더군다나 향후 3기 신도시가 입주하기 전까지는 공급량이 적고, 아직 미분양도 적으며 전세가율도 견고하기때문에 금리 인상이 멈추고 인하가 시작될 시기에는 생각보다 강한 상승이 나올 수도 있습니다.

결국, 금리 인상에 따른 금융위기나 경기충격이 올 것인지가 중요한데, 그건 아무도 알 수 없죠. 경기충격으로 시장의 강한 하락이 오면 그때 바닥에서 매수하면 좋겠지만, 무작정 그때까지 현금들고 기다리는건 여유있는 현금부자만 가능 할 겁니다. 아마도 이런 상황에서는 경기충격이 올 수 있는 요인들에 대해 공부하고 모니터링하면서 대응하고, 열심히 원화채굴해서 모은 시드를 금리인상이 멈출때 매수 할 수 있도록 부동산 공부를 하고 있는 것이 현명하겠습니다.

 

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